Artikel in Globes – De prijs voor wie verhuist naar Griekenland

De Griekse premier, Alexis Tsipras, moet wel ondankbaar zijn, want anders zou hij minister van Financiën Moshe Kahlon elke week een bos bloemen sturen. Israëli’s kopen al meer dan twee jaar vastgoed in Griekenland, dankzij de economische crisis die het land bijzonder goedkoop heeft gemaakt, dankzij de verhoging van de aankoopbelasting op beleggingswoningen die in de zomer van 2015 is ingegaan, en vanwege de woningprijzen in Israël, die alleen maar als “waanzinnig” kunnen worden omschreven; maar het initiatief voor een belasting op een derde woning gaf hen een extra en aanzienlijke duw in de rug.

“Deals die vijf of zes jaar op de markt stonden, worden ineens weggekaapt”, zegt Idan Serussi, CEO en eigenaar van GRE, een bedrijf dat al meer dan tien jaar vastgoed in Griekenland verkoopt. Op dit moment heeft zijn kantoor ongeveer duizend panden te koop in Griekenland, waarvan zo’n 70% vakantiewoningen, met prijzen tussen de 70.000 en 300.000 euro.

“Een gezin dat een driekamerappartement wil kopen voor anderhalf miljoen sjekel in Gush Dan, kan in Griekenland een villa kopen op anderhalve dunam, met zwembad, op loopafstand van zee, op de meest exotische plek”, zegt Serussi. “Ook Griekenland zelf moedigt investeerders sterk aan: als u een pand koopt van meer dan 250.000 euro, hebt u recht op een ‘Gouden Visum’ – vijf jaar verblijfsrecht in Griekenland met optie tot verlenging met nog eens vijf jaar – en als u besluit er te gaan wonen, krijgt u ook gratis onderwijs. Daarnaast zijn de Joodse gemeenschappen in Athene en Thessaloniki goed ontwikkeld en zijn de levenskosten erg laag. Voor water betaalt u bijna niets en ook de onroerendezaakbelasting is minimaal.”

“Als ik vijf jaar geleden één of twee aanvragen per week kreeg van Israëli’s die een huis in Griekenland wilden kopen, krijg ik er nu tien tot vijftien per dag”, zegt ook Sivan Zamir, eigenaar en CEO van het toerismeportaal ‘Griekenland en de eilanden’. “Voor sommigen is dit al hun tweede of derde pand daar. Maar het zijn niet alleen Israëli’s: ook de Britten, de Nederlanders, de Amerikanen, de Canadezen.”

Noam, 35 jaar, eenmaal getrouwd, zelfstandig ondernemer in internetverkoop, bouwde samen met zijn partner zijn droomhuis op het eiland Lefkada. De villa, genoemd naar hun dochter “Villa Alma”, ligt direct aan de kustlijn en beslaat een dunam, met drie slaapkamers en een zwembad. Hij kocht het ongeveer tweeënhalf jaar geleden, toen het nog alleen op papier bestond, voor 250.000 euro, en investeerde tot de voltooiing van de bouw nog zo’n 50.000 euro in tuinaanleg, bevloering, zwembad enzovoort.

“We dachten erover om een huis in Israël te kopen, maar beseften dat dat lastig is, bijna onmogelijk”, vertelt hij. “Zelfs als we hier iets hadden gevonden, zouden we er niet helemaal gelukkig mee zijn geweest, dus besloten we in Israël te huren en in Griekenland een soort investering te doen, en onderweg daar ook te genieten. We zijn er meestal anderhalve tot twee maanden per jaar, meestal in april en september, en we verhuren de villa in de zomer, 60 tot 90 dagen per jaar. De prijs ligt tussen de 350 en 500 euro per nacht.”

– Onderhoudskosten?

“Er is een beheermaatschappij die het huis het hele jaar door onderhoudt, inclusief tuin en zwembad. Dat is een paar honderd euro per maand. In de wintermaanden is het minder. Op jaarbasis komt dat neer op zo’n 1.500 euro. De onroerendezaakbelasting is erg laag, net als de waterrekening. Elektriciteit kost ongeveer hetzelfde als in Israël, maar natuurlijk op basis van verbruik. Deze lopende kosten komen in totaal neer op 2.000 euro per jaar.”

– Wat zijn de nadelen?

“Het is niet altijd makkelijk om alles op afstand onder controle te houden. Het is een echte onderneming en we leren ermee om te gaan. Het is voortdurend actief en vraagt tijd en middelen. Er is ook een zeker financieel risico bij het doen van zaken in een omgeving die je minder goed kent. Je hebt minder grip op de lokale economie, ook al is de villa inmiddels al meer waard. Het jaarlijkse rendement uit toerisme ligt rond de 10% à 12% van de waarde van de villa.”

– Voordelen?

“We hebben enorm genoten van het hele proces, van spullen kopen voor het huis en zoeken. Het is jong en levendig, en we houden ons er veel mee bezig, wat we toevoegen en hoe we het inrichten. We hebben spullen verzameld op de vlooienmarkt in Athene en onderweg door heel Griekenland. We hebben ook enorm genoten van het leren kennen van de lokale bevolking. De cultuur, de mensen, het eten. Tussendoor is onze dochter geboren, en het is een geweldige plek voor een gezinsvakantie, er is enorm veel natuur. We willen hiermee groeien en er zoveel mogelijk tijd doorbrengen.”

Arik, 40 jaar, tweemaal getrouwd, werkzaam in de horeca, kocht in 2012 samen met een vriend-compagnon een villa in Griekenland voor 350.000 euro. Drie slaapkamers en een woonkamer, direct aan zee. “Wij gaan elke augustus, de laatste twee weken van de maand, en het gezin van mijn compagnon gaat elke juli, twee weken”, vertelt hij. “De rest van de tijd verhuren we het via booking.com en Airbnb. De prijzen variëren per seizoen. In juni en september ligt het rond de 250-300 euro per nacht, en in juli-augustus 400-500 euro per nacht. In de winter is de villa gesloten.”

– Onderhoudskosten?

“Onroerendezaakbelasting – 250 euro per jaar, misschien 300. Elektriciteit is heel basaal, in de winter bijna niets, in de zomer misschien 100 euro per maand. Er is kabel, internet, dat is nog eens 50 euro, en dan is er de beheermaatschappij (GRE), die 15% van de jaarlijkse verhuuropbrengsten in rekening brengt. Na alle kosten houden we zo’n 20.000 euro per jaar over. De Grieken zijn warme en respectvolle mensen en dit eiland is nog ongerept. Je kunt er een boot huren voor 50 euro per dag en varen tussen baaien waarvan niemand weet dat ze bestaan.”

– Nadelen?

“De bereikbaarheid. Het is geen Kreta of Rhodos. Ik vlieg naar Athene, huur een auto en rijd vier uur. Maar de rit is leuk, je ziet de zee, bijna de hele weg gaat over de snelweg, en dit jaar waren er zelfs al directe vluchten naar Lefkada – alleen in de zomer.”

– Is de waarde van het huis al gestegen?

“Ja. Voor zover ik weet, staat het nu op zo’n half miljoen euro. De prijzen zijn gestegen door de vraag. Er zijn hier veel Serviërs, Kroaten, Engelsen, Duitsers, Russen.”

Waar u voor moet oppassen

Vier nog niet te vroeg feest: niet elke villa in Griekenland kost u minder dan een kamer-en-suite appartement in Tel Aviv, en niet elke deal levert een mooi rendement op. “Het draait allemaal om locatie”, zegt Zamir. “Op Mykonos bijvoorbeeld kan een villa aan zee wel 1,5 miljoen euro kosten, tegenover een villa in Lefkada voor 400.000 euro. Er zijn ook Israëli’s die het uitzicht boven zee verkiezen, midden op de eilanden. Kavels direct aan zee raken langzaam op, en dat is nog een teken van de vraag. Daarom stijgen de prijzen al naar 300.000 euro. Dat is ongeveer 70.000 euro per dunam op de waterlijn, tegenover 20.000 tot 30.000 euro per dunam voor een tweede of derde lijn vanaf zee. Israëli’s denken dat een huis in Griekenland hetzelfde is als een huis in India, waar huizen voor een paar duizend euro worden verkocht, maar dat klopt niet. De deals die ik ken van Israëli’s die een vakantiehuis in Griekenland hebben gekocht, liggen gemiddeld rond de 200.000 euro per transactie. De prijzen zijn weliswaar aanzienlijk gedaald, maar het blijft een zeer gewilde en populaire bestemming onder toeristen van over de hele wereld.”

– Welke regio zou u aanbevelen?

“Noord-Griekenland, het bergachtige gedeelte. Het houdt het pand goed in waarde, biedt prachtige uitzichten en de mogelijkheid om het hele jaar te verhuren. Mensen kennen Griekenland om zijn turquoise stranden en maken die associatie niet, maar voor mij is Griekenland bergen, watervallen en rivieren.”

– Waar moet nog meer voor worden opgepast?

“Israëli’s denken dat als ze een vakantiehuis in Griekenland hebben, ze ook een bedrijf in Griekenland hebben, maar dat klopt niet. Want wat zij hebben, hebben ook enkele honderden andere mensen. Een bedrijf moet worden gepromoot, onderhouden, beheerd. Zonder het huis aan toeristen te verhuren, kunnen ze hun investering niet terugverdienen. Israëli’s willen het minimum investeren en het maximum eruit halen, maar zo werkt het niet. Een huis dat aan toeristen wordt verhuurd, vereist meer onderhoud. Als het pand aan zee ligt, is het ook kwetsbaar voor wind- en zeeschade, zoutaanslag, vocht, en er is ook onderhoud van leidingen en elektriciteit nodig. Je kunt een pand ook onderhouden voor 3.000 euro per jaar, maar dan wordt het op een meer verwaarloosde manier onderhouden. De kosten voor beheer en marketing van het pand aan potentiële huurders liggen rond de 10.000 à 20.000 euro per jaar. Hoewel sommige panden in Griekenland doorgaans van mei tot september worden verhuurd, zal de eigenaar, om een maximaal rendement te behalen, proberen het pand ook in de winter te verhuren aan schrijvers, schilders, kunstenaars en mensen die willen afzonderen.

“De meeste Israëli’s die ik tegenkom, kopen op een onverstandige manier. Ze zoeken de goedkoopste deal en proberen elke cent te besparen. Ze huren iemand goedkoop in om het pand te beheren, en op de lange termijn schaadt dat het pand. Wie een droomhuis koopt, investeert er zijn hele ziel en hart in. Ik ontmoet bijna elke dag mensen die, uit trots, een pand in Griekenland hebben gekocht dat een heel jaar leeg stond, omdat ze probeerden het zelf te vermarkten via vrienden en Facebook-aanbevelingen, maar zo werkt het niet. Precies voor dit soort dingen zijn bedrijven als Booking.com en uitstekende Griekse bedrijven opgericht die panden in Griekenland beheren en vermarkten namens eigenaren van over de hele wereld. Zij doen uitstekend werk, maar dat kost geld.

“Een andere zeer belangrijke factor om rekening mee te houden, zijn aardbevingen, zoals recentelijk is gebleken op Kos. Het is niet voor niets dat er in heel Griekenland geen gebouwen van meer dan 6-7 verdiepingen staan. In Griekenland wordt niet hoog gebouwd omdat het land op actieve tektonische platen ligt; elke dag is er ergens in Griekenland een aardbeving van wisselende sterkte. De meeste Grieken controleren eerst of het pand aardbevingsbestendig is, nog voordat ze naar de prijs informeren.”

– Hoe voelen de Grieken zich bij al deze toestroom?

“Verschrikkelijk. Het is een volk met veel eigenwaarde, en door de crisis voelen ze zich erg vernederd. Bijna elke zelfstandige Griek uit de middenklasse heeft twee of drie panden in Griekenland. Dus verkopen ze er met pijn in het hart één, om te kunnen leven, omdat hun pensioen is geraakt. Als één Israëli een huis koopt, is dat prima, maar zodra Israëli’s hele gemeenschappen vormen en allemaal in dezelfde stad of hetzelfde dorp kopen, begint de lokale bevolking vijandigheid te ontwikkelen. Op Paros bijvoorbeeld is er een groep van 15 tot 20 Israëli’s die vakantiehuizen hebben gekocht, en ze worden al met scheve ogen bekeken.”

“De meeste van onze klanten kopen een vakantiehuis om er zelf van te genieten”, voegt Serussi toe. “De kopers zijn eigenlijk in drie groepen te verdelen: 30% koopt uitsluitend voor vakantiedoeleinden. 50% combineert investering met vakantie, en de overige 20% doet een pure investering. Zo verhuurt in feite zo’n 70% van de kopers het pand ook aan toeristen en behaalt daarmee een jaarlijks rendement van 7% tot 9%. Dit model is zeer gunstig, zowel voor de Grieken als voor de Israëlische investeerders.

“De gemiddelde leeftijd van de kopers is 50 tot 60 jaar, voor wie dit een tweede huis is, maar er zijn ook jongere mensen die investeren, rond de 40 jaar. Tegenwoordig is er ook een grote vraag van grote internationale investeringsmaatschappijen die Griekenland als een voorkeursbestemming hebben aangemerkt en met ons in vastgoed willen investeren. Er is ook vraag naar gebouwen en vakantieappartementen in Athene en Thessaloniki.”

“De meest serieuze kopers zijn degenen die uitsluitend kopen om er zelf te zijn, voor wie het gaat om het vervullen van een droom”, concludeert Zamir. “Zij zoeken hun favoriete bestemming tussen de Griekse eilanden, en zodra er een emotionele klik ontstaat tussen hen en de plek, sluiten ze snel de deal. Het interesseert hen minder hoeveel het huis over een paar jaar waard zal zijn, en of het met winst kan worden verkocht.”

Risicobeheer – Is het de moeite waard om te investeren in een instabiel land als Griekenland?

Met alle respect voor de villa-bonanza van Griekenland, die investeren erin – en misschien zelfs de verhuizing ernaartoe voor een paar jaar – bijzonder aantrekkelijk maakt, zijn er nog altijd heel wat vraagtekens rond de stabiliteit van het land. En net zoals de enorme economische crisis die het land recentelijk doormaakte de woon- en levenskosten omlaag bracht, kan dit de investering ook maken tot iets dat 100% van de tijd een vinger aan de pols vereist.

Het is belangrijk om te onthouden dat Griekenland tot twee jaar geleden investeerders wereldwijd verontrustte vanwege zijn schuld aan de eurozone. De vrees nam toe toen een extreemlinkse economische regering werd gekozen, en bereikte een hoogtepunt toen het volk in een referendum tegen de reddingsvoorwaarden van Europa stemde (met andere woorden: de Grieken zeiden: “Wij zijn niet bereid tot ingrijpende bezuinigingsmaatregelen, zelfs niet ten koste van een uittreding uit de eurozone en een faillissement”). Ondanks de zware zorgen rond deze houding van de Grieken, boden Duitsland en het IMF vrij genereuze steun aan en werden er toch bezuinigingsmaatregelen genomen. Dit stelde de investeerders gerust, en het lijkt erop dat Griekenland vandaag de dag een koers volgt die het verder van de crisis verwijdert, maar gezien de geopolitieke veranderingen die voortdurend wereldwijd plaatsvinden, blijft deze vraag open.

Als je het aan de villamakelaars in Israël vraagt, zijn situaties zoals de recente crisis juist goed voor de zaken: “Hoe dieper de economische crisis in Griekenland is, hoe hoger de vraag naar toerisme, omdat toeristen lagere prijzen verwachten, waardoor panden die aan toeristen worden verhuurd zeer gewild zijn”, zegt Idan Serussi van GRE. “De kringloop van vraag en aanbod draait om toerisme, dat in Griekenland zo belangrijk is dat er eilanden zijn waar de crisis nauwelijks impact heeft gehad. Ongeveer 20% van het Griekse bbp komt uit toerisme, en elk jaar breekt Griekenland zijn eigen record wat betreft bezoekersaantallen.”