Artikel in Globes – Der Preis für Griechenland-Liebhaber

Der griechische Ministerpräsident Alexis Tsipras muss undankbar sein – sonst würde er dem Finanzminister Moshe Kachlon jede Woche einen Blumenstrauß schicken. Israelis kaufen seit über zwei Jahren Immobilien in Griechenland, begünstigt durch die Wirtschaftskrise, die das Land besonders günstig gemacht hat, durch die Erhöhung der Kaufsteuer auf Anlagewohnungen in Israel, die im Sommer 2015 in Kraft trat, sowie durch die Wohnungspreise in Israel, die man nur als „unvernünftig“ bezeichnen kann. Doch die Initiative zur Dritt-Immobiliensteuer gab ihnen noch einen zusätzlichen, bedeutenden Schub.

„Geschäfte, die fünf bis sechs Jahre auf dem Markt waren, werden plötzlich regelrecht aus der Hand gerissen“, sagt Idan Sarusi, Geschäftsführer und Inhaber von GRE, einem Unternehmen, das seit über einem Jahrzehnt Immobilien in Griechenland vermarktet. Derzeit, so erzählt er, verwaltet sein Büro rund tausend zum Verkauf stehende Immobilien in Griechenland, davon etwa 70 % Ferienhäuser, mit Preisen zwischen 70.000 und 300.000 Euro.

„Eine Familie, die in Gusch Dan eine Dreizimmerwohnung für anderthalb Millionen Schekel kaufen möchte, kann stattdessen in Griechenland eine Villa auf 1.500 m² Grundstück erwerben, mit Pool, nur einen Spaziergang vom Meer entfernt, an einem der exotischsten Orte überhaupt“, sagt Sarusi. „Auch Griechenland selbst fördert Investoren stark: Wer eine Immobilie für mehr als 250.000 Euro erwirbt, erhält Anspruch auf das ‚Golden Visa‘ – eine fünfjährige Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland mit Option auf Verlängerung um weitere fünf Jahre. Wer sich entscheidet, dort zu leben, erhält zudem kostenlose Bildung. Darüber hinaus sind die jüdischen Gemeinden in Athen und Thessaloniki gut entwickelt, und die Lebenshaltungskosten sind sehr niedrig. Für Wasser zahlt man kaum etwas, und auch die Grundsteuer ist minimal.“

„Wenn ich vor fünf Jahren ein- oder zweimal pro Woche von Israelis angesprochen wurde, die ein Haus in Griechenland kaufen wollten, wenden sich heute täglich zehn bis fünfzehn Menschen an mich“, sagt auch Sivan Zamir, Inhaberin und Geschäftsführerin des Tourismusportals „Griechenland und die Inseln“. „Manche besitzen dort bereits ihre zweite oder dritte Immobilie. Doch es sind nicht nur Israelis: auch Briten, Niederländer, Amerikaner und Kanadier.“

Noam, 35 Jahre alt, verheiratet, Vater eines Kindes und selbstständig im Online-Verkauf, baute mit seiner Partnerin das Haus ihrer Träume auf der Insel Lefkada. Die Villa, benannt nach ihrer Tochter „Villa Alma“, liegt direkt an der Küste und erstreckt sich über 1.000 m², mit drei Schlafzimmern und einem Pool. Er erwarb sie vor etwa zweieinhalb Jahren, als sie noch auf dem Papier geplant war, für 250.000 Euro, und investierte bis zur Fertigstellung weitere rund 50.000 Euro in Garten, Bodenbeläge, Pool und mehr.

„Wir hatten überlegt, ein Haus in Israel zu kaufen, aber uns wurde klar, dass das schwierig, ja fast unmöglich ist“, erzählt er. „Selbst wenn wir hier etwas gefunden hätten, wären wir damit nicht völlig glücklich gewesen. Also entschieden wir uns, in Israel zur Miete zu wohnen und stattdessen in Griechenland zu investieren – und nebenbei dort auch Urlaub zu machen. Wir verbringen dort etwa anderthalb bis zwei Monate im Jahr, meist im April und September, und vermieten die Villa im Sommer für 60 bis 90 Tage im Jahr. Der Preis liegt zwischen 350 und 500 Euro pro Nacht.“

– Unterhaltskosten?

„Es gibt eine Verwaltungsfirma, die das Haus das ganze Jahr über instand hält, einschließlich Garten und Pool. Das kostet einige Hundert Euro im Monat. In den Wintermonaten ist es weniger. Aufs Jahr gerechnet sind das etwa 1.500 Euro. Die Grundsteuer ist sehr niedrig, ebenso die Wasserrechnung. Der Strom kostet ungefähr wie in Israel, natürlich je nach Verbrauch. Diese laufenden Kosten belaufen sich insgesamt auf etwa 2.000 Euro im Jahr.“

– Was sind die Nachteile?

„Es ist nicht immer einfach, alles aus der Ferne zu kontrollieren. Es ist ein echtes Geschäft, und wir lernen, damit umzugehen. Es ist ständig in Bewegung und aktiv, das erfordert Zeit und Ressourcen. Es besteht auch ein gewisses wirtschaftliches Risiko, an einem weniger vertrauten Ort zu investieren. Man hat weniger Kontrolle über die dortige Wirtschaft, auch wenn die Villa heute bereits mehr wert ist. Die jährliche Rendite aus dem Tourismus liegt bei etwa 10–12 % des Villenpreises.“

– Vorteile?

„Wir haben den ganzen Prozess sehr genossen – Dinge fürs Haus zu kaufen und zu suchen. Es ist jung und lebendig, und wir beschäftigen uns viel damit, was wir hinzufügen und wie wir gestalten sollen. Wir haben auf dem Flohmarkt in Athen gesammelt und auf dem Weg dorthin Stücke aus ganz Griechenland zusammengetragen. Wir haben es auch sehr genossen, die Einheimischen kennenzulernen – die Kultur, die Menschen, das Essen. In dieser Zeit wurde auch unsere Tochter geboren, und es ist ein wunderbarer Ort für Familienurlaube, mit sehr viel Natur. Wir möchten damit wachsen und so viel Zeit wie möglich dort verbringen.“

Arik, 40 Jahre alt, verheiratet, Vater von zwei Kindern, aus der Gastronomiebranche, erwarb die Villa in Griechenland 2012 zusammen mit einem befreundeten Partner für 350.000 Euro. Drei Schlafzimmer, Wohnzimmer, direkt am Meer. „Wir fahren jeden August für die letzten zwei Wochen des Monats hin, und die Familie meines Partners fährt jeden Juli für zwei Wochen“, erzählt er. „In der übrigen Zeit vermieten wir sie über booking.com und Airbnb. Die Preise variieren je nach Saison. Im Juni und September liegen sie bei etwa 250–300 Euro pro Nacht, im Juli und August bei 400–500 Euro pro Nacht. Im Winter bleibt die Villa geschlossen.“

– Unterhaltskosten?

„Grundsteuer – 250 Euro im Jahr, vielleicht 300. Strom ist sehr sparsam, im Winter fast nichts, im Sommer vielleicht 100 Euro im Monat. Es gibt Kabel-TV und Internet, das sind weitere 50 Euro, und dann gibt es noch die Verwaltungsfirma (GRE), die 15 % der Jahresmieteinnahmen berechnet. Nach allen Ausgaben bleiben uns etwa 20.000 Euro im Jahr. Die Griechen sind warmherzige und respektvolle Menschen, und diese Insel ist noch unberührt. Man kann dort ein Boot für 50 Euro pro Tag mieten und zwischen Buchten umherfahren, von denen niemand weiß, dass sie existieren.“

– Nachteile?

„Die Erreichbarkeit. Es ist nicht Kreta oder Rhodos. Ich fliege nach Athen, miete ein Auto und fahre vier Stunden. Allerdings ist die Fahrt wunderschön – man sieht das Meer, fast die ganze Strecke verläuft auf der Autobahn, und dieses Jahr gab es sogar erstmals Direktflüge nach Lefkada – allerdings nur im Sommer.“

– Ist der Wert des Hauses bereits gestiegen?

„Ja. Soweit ich weiß, liegt er mittlerweile bei etwa einer halben Million Euro. Die Preise sind aufgrund der Nachfrage gestiegen. Hier gibt es viele Serben, Kroaten, Engländer, Deutsche, Russen.“

Wovor man sich in Acht nehmen sollte

Freuen Sie sich nicht zu früh: Nicht jede Villa in Griechenland kostet weniger als eine Einzimmerwohnung in Tel Aviv, und nicht jedes Geschäft bringt eine attraktive Rendite. „Es kommt ganz auf die Lage an“, sagt Zamir. „Auf Mykonos zum Beispiel kann eine Villa am Meer auch 1,5 Millionen Euro kosten, während eine Villa auf Lefkada für 400.000 Euro zu haben ist. Manche Israelis bevorzugen sogar die Aussicht auf die Inseln gegenüber dem Meerblick. Grundstücke direkt am Meer werden allmählich knapp, was ebenfalls ein Zeichen der steigenden Nachfrage ist. Deshalb steigen die Preise bereits auf 300.000 Euro. Das entspricht etwa 70.000 Euro pro 1.000 m² direkt am Wasser, verglichen mit 20.000–30.000 Euro pro 1.000 m² in zweiter oder dritter Meereslinie. Viele Israelis denken, ein Haus in Griechenland sei wie ein Haus in Indien, wo man für wenige tausend Euro ein Haus bekommt – aber das stimmt nicht. Die Geschäfte, die ich von Israelis kenne, die ein Ferienhaus in Griechenland erworben haben, liegen im Durchschnitt bei etwa 200.000 Euro pro Abschluss. Die Preise sind zwar deutlich gesunken, aber es handelt sich nach wie vor um ein sehr begehrtes und beliebtes Reiseziel bei Touristen aus aller Welt.“

– Welche Region würden Sie empfehlen?

„Das bergige Nordgriechenland. Es schützt die Immobilie, bietet herrliche Landschaften und die Möglichkeit, ganzjährig zu vermieten. Die meisten kennen Griechenland nur mit türkisfarbenen Stränden und assoziieren es nicht damit, aber für mich bedeutet Griechenland Berge, Wasserfälle und Flüsse.“

– Wovor sollte man sich noch in Acht nehmen?

„Israelis glauben oft, dass sie mit einem Ferienhaus in Griechenland auch gleich ein Geschäft dort haben – aber das stimmt nicht. Denn was sie haben, haben auch Hunderte andere Menschen. Ein Geschäft muss vermarktet, instand gehalten und verwaltet werden. Ohne das Haus an Touristen zu vermieten, können sie ihre Investition nicht wieder hereinholen. Israelis wollen oft minimal investieren und maximal profitieren, aber so funktioniert es nicht. Ein Haus, das an Touristen vermietet wird, erfordert mehr Pflege. Liegt die Immobilie direkt am Meer, ist sie zudem anfälliger für Wind- und Meeresschäden, Salzgehalt und Feuchtigkeit, und auch die Wartung von Rohrleitungen und Elektrik muss berücksichtigt werden. Man kann eine Immobilie zwar auch für 3.000 Euro im Jahr unterhalten, aber dann wird sie eher vernachlässigt gepflegt. Die Kosten für Verwaltung und Vermarktung an potenzielle Mieter belaufen sich auf etwa 10.000 bis 20.000 Euro im Jahr. Manche Immobilien in Griechenland werden zwar hauptsächlich von Mai bis September vermietet, aber um die Rendite zu maximieren, versucht der Eigentümer meist, sie auch im Winter an Schriftsteller, Maler, Künstler und Menschen, die sich zurückziehen möchten, zu vermieten.

„Die meisten Israelis, die ich treffe, kaufen unklug. Sie suchen nach dem günstigsten Geschäft und versuchen, an jeder Ecke zu sparen. Sie beauftragen jemand Billigen mit der Verwaltung der Immobilie und schaden ihr damit langfristig. Wer sich ein Traumhaus kauft, investiert sein ganzes Herzblut hinein. Ich treffe fast täglich Menschen, die aus Stolz eine Immobilie in Griechenland gekauft haben, die dann ein ganzes Jahr leer stand, weil sie versucht haben, sie selbst über Freunde und Facebook-Empfehlungen zu vermarkten – aber so funktioniert das nicht. Genau für solche Fälle wurden Unternehmen wie Booking.com und ausgezeichnete griechische Firmen gegründet, die Immobilien von Eigentümern aus aller Welt in Griechenland verwalten und vermarkten. Sie leisten hervorragende Arbeit, aber das kostet Geld.

„Ein weiterer sehr wichtiger Faktor sind Erdbeben – man denke nur an die jüngsten Ereignisse auf Kos. Nicht ohne Grund gibt es in ganz Griechenland kaum Gebäude mit mehr als sechs bis sieben Stockwerken. In Griechenland wird nicht in die Höhe gebaut, weil das Land auf aktiven tektonischen Platten liegt – jeden Tag gibt es irgendwo in Griechenland ein Erdbeben, mal stärker, mal schwächer. Die meisten Griechen prüfen zuerst, ob eine Immobilie erdbebensicher ist, bevor sie überhaupt nach dem Preis fragen.“

– Wie empfinden die Griechen diesen Ansturm?

„Nicht gut. Es ist ein Volk mit großem Selbstbewusstsein, und durch die Krise fühlen sie sich sehr gedemütigt. Fast jeder selbstständige griechische Bürger der Mittelschicht besitzt zwei bis drei Immobilien in Griechenland. Nun müssen sie eine davon mit großem Bedauern verkaufen, um über die Runden zu kommen, da ihre Renten gekürzt wurden. Wenn ein einzelner Israeli ein Haus kauft, ist das in Ordnung, aber sobald Israelis ganze Siedlungen gründen und alle im selben Ort oder Dorf kaufen, entwickeln die Einheimischen Antipathie. Auf Paros zum Beispiel gibt es eine Gruppe von 15 bis 20 Israelis, die Ferienhäuser gekauft haben und bereits misstrauisch beäugt werden.“

„Die meisten unserer Kunden kaufen ein Ferienhaus, um es selbst zu nutzen“, fügt Sarusi hinzu. „Die Käufer teilen sich eigentlich in drei Gruppen auf: 30 % kaufen ausschließlich zu Erholungszwecken. 50 % kombinieren Investition und Erholung, und weitere 20 % investieren rein zu Anlagezwecken. Somit vermieten tatsächlich etwa 70 % der Käufer ihre Immobilie auch an Touristen und erzielen damit eine jährliche Rendite von 7–9 %. Dieses Modell ist sowohl für die Griechen als auch für die israelischen Investoren sehr vorteilhaft.

„Das Durchschnittsalter der Käufer liegt bei 50 bis 60 Jahren – meist handelt es sich um ihr zweites Haus –, aber es gibt auch jüngere Leute, die investieren, etwa um die 40. Heute gibt es zudem eine sehr große Nachfrage von großen internationalen Investmentgesellschaften, die Griechenland als bevorzugtes Ziel identifiziert haben und mit uns in Immobilien investieren möchten. Es besteht auch Nachfrage nach Gebäuden und Ferienwohnungen in Athen und Thessaloniki.“

„Die ernsthaftesten Käufer sind diejenigen, die ausschließlich kaufen, um dort zu sein – für sie ist es die Erfüllung eines Traums“, resümiert Zamir. „Sie suchen sich ihr Lieblingsziel unter den griechischen Inseln aus, und sobald eine emotionale Verbindung zum Ort entsteht, schließen sie den Kauf schnell ab. Es interessiert sie weniger, wie viel das Haus in ein paar Jahren wert sein wird oder ob man es mit Gewinn verkaufen kann.“

Risikomanagement – Lohnt sich eine Investition in einem instabilen Land wie Griechenland?

Bei aller Begeisterung über den Villen-Boom in Griechenland, der eine Investition dort – und vielleicht sogar einen vorübergehenden Umzug dorthin – besonders attraktiv erscheinen lässt, gibt es dennoch nicht wenige Fragezeichen hinsichtlich der Stabilität des Landes. Und so wie die gewaltige Wirtschaftskrise, die das Land kürzlich durchlebt hat, die Wohn- und Lebenshaltungskosten gesenkt hat, kann sie die Investition auch zu einer machen, die ständige Wachsamkeit erfordert.

Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass Griechenland noch vor zwei Jahren Investoren weltweit wegen seiner Schulden gegenüber der Eurozone beunruhigte. Die Sorge verstärkte sich, als eine extrem linke Wirtschaftsregierung gewählt wurde, und erreichte ihren Höhepunkt, als das Volk in einem Referendum gegen die Annahme der Rettungsbedingungen durch Europa stimmte (mit anderen Worten: Die Griechen sagten: „Wir sind nicht bereit, wichtige Sparmaßnahmen hinzunehmen, selbst um den Preis eines Austritts aus der Eurozone und einer Zahlungsunfähigkeit“). Trotz der erheblichen Bedenken hinsichtlich dieses Verhaltens der Griechen gewährten Deutschland und der Internationale Währungsfonds eine recht großzügige Unterstützung, und Sparmaßnahmen wurden dennoch ergriffen. Das beruhigte die Investoren, und es scheint, dass Griechenland heute auf einen Kurs einschwenkt, der es von der Krise entfernt. Angesichts der geopolitischen Umwälzungen, die weltweit ständig stattfinden, bleibt diese Frage jedoch offen.

Fragt man die Villenmakler in Israel, sind Situationen wie die jüngste Krise für das Geschäft sogar förderlich: „Je tiefer die Wirtschaftskrise in Griechenland ist, desto stärker steigt die Nachfrage nach Tourismus, da Touristen niedrigere Preise erwarten – dadurch sind die an Touristen vermieteten Immobilien sehr gefragt“, sagt Idan Sarusi von GRE. „Der Kreislauf von Angebot und Nachfrage dreht sich um den Tourismus, der in Griechenland so bedeutend ist, dass es Inseln gibt, die von der Krise kaum betroffen waren. Etwa 20 % des griechischen BIP entfallen auf den Tourismus, und jedes Jahr bricht Griechenland seinen eigenen Besucherrekord.“