Μεσογειακή Ευκαιρία: Τούρκοι, Έλληνες και Κύπριοι Αναζητούν Ισραηλινό Επενδυτή
Την τελευταία δεκαετία, Ισραηλινοί επιχειρηματίες επένδυσαν σε αγορές ακινήτων σε όλο τον κόσμο, αλλά παρέλειψαν ακριβώς τις γειτονικές χώρες. Στο συνέδριο ακινήτων που θα πραγματοποιηθεί στο Τελ Αβίβ την επόμενη εβδομάδα, επιχειρηματίες από την Ελλάδα, την Τουρκία και την Κύπρο θα προσπαθήσουν να ανταγωνιστούν για την προσοχή του Ισραηλινού επενδυτή. Σε συνομιλία με το Calcalist, υποστηρίζουν: Η κρίση στην Ελλάδα και η σύγκρουση με την Τουρκία δεν πρέπει να αποθαρρύνουν
Οι Ισραηλινοί επενδυτές ακινήτων έφτασαν τα τελευταία χρόνια σε όλα τα άκρα του πλανήτη αναζητώντας ακίνητα με δυνατότητα ανατίμησης. Έτσι, ξεχώρισαν στις αγορές ακινήτων σε χώρες όπως οι ΗΠΑ, χώρες της Δυτικής Ευρώπης και της Ανατολικής Ευρώπης, και επέδειξαν σημαντική παρουσία ακόμη και σε εξωτικές χώρες όπως η Ινδία, η Βραζιλία ή τα Καραϊβικά νησιά. Κατά έναν εκπληκτικό τρόπο, ακριβώς στις αγορές ακινήτων που βρίσκονται κοντά στο Ισραήλ δεν παρατηρήθηκε εκτεταμένη ισραηλινή δραστηριότητα. Μπορεί να υπάρχουν αρκετοί λόγοι γι’ αυτό: η κατάρρευση των τιμών ακινήτων στην Ελλάδα, οι τεταμένες σχέσεις μεταξύ Ισραήλ και Τουρκίας, ο πόλεμος μεταξύ Τουρκίας και Κύπρου για τον θαλάσσιο έλεγχο μετά την έναρξη των πετρελαϊκών γεωτρήσεων της Κύπρου, και ένας γενικός φόβος για το τι επιφυλάσσει το μέλλον στη Μέση Ανατολή.
Την επόμενη εβδομάδα θα ανοίξει στο λιμάνι του Τελ Αβίβ το Διεθνές Συνέδριο Ακινήτων, TLVEXPO, στο οποίο θα φτάσουν ανώτερα στελέχη από εταιρείες ακινήτων σε όλο τον κόσμο, μεταξύ των οποίων και επιχειρηματίες από χώρες της λεκάνης της Μεσογείου: Ελλάδα, Τουρκία και Κύπρο. Ο Amir Rochman, διευθυντής του συνεδρίου, εξηγεί ότι οι επαγγελματίες ακινήτων στον κόσμο θεωρούν τον Ισραηλινό επενδυτή τολμηρό, και αυτός είναι ο λόγος που θα έρθουν ακόμη και από χώρες που δεν βρίσκονται στην κορυφή της λίστας προτεραιοτήτων των Ισραηλινών. «Η Τουρκία, για παράδειγμα, είναι μια ιστορία από μόνη της. Προσπαθούμε να απομακρυνθούμε από την πολιτική, και η αλήθεια είναι ότι κάτω από τις διαφωνίες των ηγετών υπάρχει εκεί δυνατότητα ανάπτυξης και ενδιαφέροντα έργα», λέει.
«Η Ελλάδα είναι μια χώρα που υποφέρει οικονομικά και υπάρχουν εκεί μεγάλες μειώσεις τιμών· υπάρχουν ειδικοί που λένε ότι οι τιμές έφτασαν στον πάτο. Υπάρχουν εκεί ευκαιρίες να αγοράσετε σπίτια σε γελοίες τιμές, όπως ένα σπίτι σε 4 στρέμματα κοντά στην παραλία για 100.000 ευρώ», προσθέτει. Πρόσθετες ευκαιρίες βρίσκονται, σύμφωνα με τα λεγόμενά του, στο νησί της Κύπρου, όπου η αγορά διατήρησε τη σταθερότητά της εν μέσω της αναταραχής των αγορών στην Ευρώπη, και παρόλα αυτά δεν έχει εισέλθει στη συνείδηση του Ισραηλινού επενδυτή που αναζητά να αγοράσει διαμέρισμα διακοπών στο εξωτερικό. Η στάση των Ισραηλινών απέναντι σε αυτές τις αγορές μέχρι τώρα κυμαίνεται από καχυποψία έως απόλυτη απάθεια. Ωστόσο, ακριβώς αυτή την περίοδο που η κυβέρνηση στη χώρα ωθεί τους επενδυτές προς τα έξω και οι τιμές των ακινήτων αρνούνται να δείξουν σημάδια κάμψης — είναι πιθανό ότι αυτοί οι παράγοντες μπορεί να τους οδηγήσουν να διερευνήσουν τι συμβαίνει στους γείτονες της Μεσογείου.
Ελλάδα
Δυνατότητα ακινήτων που είναι μακριά από την πραγματοποίηση
Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκονται πράγματι σε πτώση τα τελευταία τρία χρόνια, αλλά όποιος προσπαθήσει να αναζητήσει ευκαιρίες σε περιζήτητα μέρη όπως τα νησιά Σαντορίνη, Κρήτη ή Μύκονος, σίγουρα θα απογοητευτεί να ανακαλύψει ακίνητα που δεν κατεβαίνουν κάτω από 8.000 ευρώ ανά τ.μ. και μπορούν να φτάσουν ακόμη και έως περίπου 20.000 ευρώ ανά τ.μ. Οι τιμές σε αυτά τα ακίνητα έχουν πράγματι μειωθεί κατά περίπου 40% τα τελευταία τρία χρόνια, και τοπικοί επαγγελματίες ακινήτων εκτιμούν ότι οι αγορές σε αυτές τις περιοχές θα γίνουν συμφέρουσες τη στιγμή που η αγορά θα επιστρέψει σε κανονική κατάσταση· αλλά πολλοί επενδυτές προτιμούν σήμερα να αναζητήσουν τις φθηνότερες επιλογές σε μέρη που βρίσκονται υπό ανάπτυξη, για υψηλότερη δυνατότητα ανατίμησης.
Ο Idan Sarusi, Ισραηλινός επιχειρηματίας που κατέχει την εταιρεία GRE που ειδικεύεται σε μεσιτεία και συμβουλευτικές υπηρεσίες στον τομέα των ακινήτων στην Ελλάδα, έφτασε πριν από τρία χρόνια από το Λονδίνο στην Ελλάδα προσπαθώντας να βρει γη για την κατασκευή ενός ξενοδοχείου. Η αναζήτηση περιελάμβανε γη και στο Ισραήλ, αλλά πολύ γρήγορα κατάλαβε ότι οι τιμές των ακινήτων στη χώρα βρίσκονταν ήδη μακριά από την οικονομική του δυνατότητα. Η αναζήτηση φθηνής γης τον έφερε στο νησί Λευκάδα στη δυτική Ελλάδα στην περιφέρεια της Ηπείρου. Το νησί βρίσκεται σε απόσταση πέντε ωρών οδικώς από το αεροδρόμιο της Αθήνας, και είναι επίσης συνδεδεμένο με την ηπειρωτική χώρα με γέφυρα, ώστε να μπορεί κανείς να φτάσει εκεί με αυτοκίνητο. Το νησί προσελκύει επίσης εύπορους λόγω της θέσης του σε μια αρχαία ναυτιλιακή διαδρομή.
Σύμφωνα με τον Sarusi, το νησί έχει πολλά πλεονεκτήματα, όπως για παράδειγμα η παραλία Porto Katsiki που θεωρείται μία από τις ομορφότερες παραλίες στην Ευρώπη, και έφερε ακόμη και την οικογένεια Rothschild να επενδύσει σε ένα έργο στην περιοχή. Παρά τα πολλά πλεονεκτήματα της περιοχής, οι τιμές των ακινήτων σε αυτήν είναι πολύ χαμηλές σε σύγκριση με τις τιμές στα πιο γνωστά νησιά της Ελλάδας. «Πουλάμε παλιά σπίτια σε τιμές που κυμαίνονται μεταξύ 45.000 και 100.000 ευρώ και καινούργια σπίτια σε 150–200.000 ευρώ. Υπάρχουν εδώ και οικόπεδα που προορίζονται για την κατασκευή ξενοδοχείων περίπου 140–150.000 ευρώ για 2 στρέμματα. Αυτές είναι τιμές για τις οποίες δεν μπορούμε καν να μιλήσουμε στη χώρα. Το μέρος βρίσκεται σε άνοδο ανάπτυξης, αλλά πιστεύω ότι σε λίγα χρόνια οι τιμές εδώ θα είναι τεράστιες, και δεν θα είναι καθόλου δυνατό να αποκτηθεί γη», λέει.
Ο Sarusi πιστεύει πράγματι ότι οι τιμές κατευθύνονται προς τα πάνω, αλλά δεν είναι σίγουρος ότι αυτό θα πείσει τον καχύποπτο Ισραηλινό επενδυτή στο πλαίσιο των ειδήσεων που έρχονται από την κατεύθυνση της ελληνικής οικονομίας. Ο Konstantinos Roukofilos, ιδιοκτήτης της κατασκευαστικής εταιρείας Paleros Development, θα έρθει μαζί με τον Sarusi στη χώρα με στόχο να ανταγωνιστεί για την προσοχή του Ισραηλινού επενδυτή. Σύμφωνα με τον Roukofilos, η ελληνική αγορά ακινήτων αποτελείται σήμερα από δύο αγορές: την τοπική αγορά κατοικιών, που απευθύνεται σε Έλληνες πελάτες και συγκεντρώνεται σε μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα· και την αγορά επενδυτών, που περιλαμβάνει κυρίως διαμερίσματα διακοπών στα νησιά και σε τοποθεσίες κοντά στη θάλασσα.
Ο Roukofilos προσθέτει: «Δεν θα συνιστούσα σε έναν ξένο επενδυτή να αγοράσει ακίνητο στην Αθήνα, για παράδειγμα, επειδή οι τιμές ενδέχεται να συνεχίσουν να πέφτουν και η απόδοση από την ενοικίαση ενός διαμερίσματος σε έναν Έλληνα θα είναι πολύ χαμηλή. Αντίθετα, στην αγορά διαμερισμάτων διακοπών οι κανόνες του παιχνιδιού είναι διαφορετικοί. Είναι αλήθεια ότι και στη Μύκονο ή σε άλλα νησιά τα ακίνητα έχουν μειωθεί κατά περίπου 40%, αλλά στην περιοχή όπου χτίζω στα νησιά του Ιονίου Πελάγους τα ακίνητα δεν έχουν ακόμη πραγματοποιήσει τη δυνατότητά τους και οι τιμές δεν μπορούν να πέσουν», λέει.
Από πού προέρχονται οι περισσότεροι αγοραστές;
Roukofilos: «Κυρίως από την Ευρώπη — Ολλανδία, Αγγλία και Ιταλία. Υπάρχουν επίσης Αμερικανοί και Σκωτσέζοι. Οι περισσότεροι ετοιμάζουν για τον εαυτό τους ένα σπίτι για τη συνταξιοδότηση στο οποίο θα μπορούν να έρχονται μετά την ηλικία των 65 ετών. Μερικοί από αυτούς ενδιαφέρονται να το ενοικιάζουν κατά τη διάρκεια του έτους όταν δεν βρίσκονται εκεί, και αυτό τους αποφέρει μια ωραία ετήσια απόδοση περίπου 8%. Αλλά είναι εποχιακό, δεν λειτουργεί έτσι όλο το χρόνο».
Γιατί επιλέξατε να έρθετε στο Ισραήλ ακριβώς τώρα;
«Οι αγορές της Ευρώπης ταλαντεύονται και το Ισραήλ είναι μια καλή και νέα αγορά. Πιστεύω επίσης ότι είναι μια καλή ευκαιρία για τον Ισραηλινό επενδυτή».
Οι τράπεζες παρέχουν στεγαστικά δάνεια στους ξένους επενδυτές;
«Όχι σήμερα. Πιστεύω ότι μέχρι το τέλος του 2011, μετά το κούρεμα που θα υποστούν οι ελληνικές τράπεζες, θα έχουν ευρωπαϊκή διοίκηση. Θα υπάρξει εδώ μια νέα κατάσταση, ίσως η Deutsche Bank αγοράσει μία από τις ελληνικές τράπεζες, ποιος ξέρει τι θα συμβεί. Στην τρέχουσα κατάσταση οι τράπεζες δεν έχουν τη δυνατότητα να παρέχουν στεγαστικά δάνεια, αλλά μπορεί η νέα κατάσταση να είναι μάλιστα προς όφελος των επενδυτών».
Από ποιους κινδύνους πρέπει να προσέξει ο Ισραηλινός επενδυτής;
«Πρέπει να ελέγξετε καλά το ακίνητο μέσω ενός τοπικού δικηγόρου. Υπήρξαν περιπτώσεις που άνθρωποι αγόρασαν 60 τ.μ. και στην πραγματικότητα έλαβαν ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. Σήμερα αυτό δεν μπορεί πια να συμβεί επειδή υπάρχουν νέοι νόμοι που προστατεύουν τον αγοραστή, και ένας μηχανικός που υπογράφει ψευδή πιστοποίηση μπορεί να τιμωρηθεί με πρόστιμο 100.000 ευρώ και ακόμη να χάσει την άδειά του».
Τουρκία
Αναζητούν επενδυτές για μεγάλα έργα
Οι θολές σχέσεις μεταξύ Ισραήλ και Τουρκίας δεν ενθαρρύνουν την προσέλευση επενδυτών ακινήτων στην τουρκική αγορά, και σε αυτό προστίθεται το αυξημένο ενδιαφέρον την τελευταία περίοδο από κατοίκους αραβικών χωρών, που αναζητούν καταφύγιο σε μια χώρα όπου το 99,8% του πληθυσμού της είναι μουσουλμανικό, κατά τη διάρκεια της Αραβικής Άνοιξης. Ωστόσο, πέρα από αυτό, μια αντικειμενική εξέταση των δεικτών της αγοράς στην Τουρκία υποδεικνύει έναν τόπο με σημαντικές επενδυτικές ευκαιρίες.
Για αυτόν τον λόγο ο Tom Richard, διευθυντής μάρκετινγκ στην εταιρεία ακινήτων Ripo Homes, αποφάσισε να έρθει στο Ισραήλ και να ανταγωνιστεί για την προσοχή του Ισραηλινού επενδυτή. Ο Richard κατανοεί τις επιπτώσεις της διπλωματικής κατάστασης, και η απόφασή του να έρθει στο Ισραήλ έγινε μετά από διλήμματα. Πιστεύει ότι υπάρχουν Ισραηλινοί που μπορούν να δουν πέρα από την τρέχουσα κατάσταση. «Προς το παρόν υπάρχει παρεξήγηση μεταξύ των πρωθυπουργών. Και οι δύο έχουν μεγάλο εγωισμό, αλλά πιστεύω ότι θα υπάρξει διπλωματική λύση στην κατάσταση», λέει. Σύμφωνα με τα λεγόμενά του, «δεν πρόκειται να κρύψω την κατάσταση όταν έρθω στο Ισραήλ. Είναι σαφές σε μένα ότι ο μέσος Ισραηλινός φοβάται να αγοράσει σήμερα ένα σπίτι στην Τουρκία και προτιμά ένα ακίνητο στην Ιταλία ή στην Ισπανία, αλλά η Τουρκία είναι πολύ ενδιαφέρουσα για τους μεγάλους επενδυτές επειδή έχει μεγάλη δυνατότητα. Οι τιμές είναι ακόμη χαμηλές, και πιστεύω ότι σε δέκα χρόνια θα διπλασιαστούν αν όχι τριπλασιαστούν».
Η εταιρεία που διευθύνει ο Richard προσφέρει στους πελάτες της διάφορα ακίνητα, ξεκινώντας από μικρά διαμερίσματα κοντά στην παραλία στην Αλάνια σε τιμές που ξεκινούν από 25.000 ευρώ, έως βίλες σε 150–180.000 ευρώ, καθώς και οικόπεδα για επιχειρηματική δόμηση στα οποία θα επικεντρώσει το μεγαλύτερο μέρος των προσπαθειών του όταν έρθει στη χώρα. Ο στόχος του είναι να βρει μεγάλες εταιρείες με ισχυρή οικονομική υποστήριξη που ενδιαφέρονται να συμμετάσχουν σε μία από τις συνεργασίες που βρίσκονται στο τραπέζι. Ένα από αυτά, για παράδειγμα, βρίσκεται στην πόλη Belek στην επαρχία της Αττάλειας, που έχει γίνει κέντρο έλξης για παίκτες γκολφ στον κόσμο και θα φιλοξενήσει ακόμη και το Διεθνές Πρωτάθλημα Γκολφ το 2012. Το έργο περιλαμβάνει την κατασκευή 175 μονάδων διακοπών κοντά σε ένα μεγάλο γήπεδο γκολφ. Το μισό του έργου βρίσκεται ήδη πριν από την παράδοση, και το άλλο μισό θα ξεκινήσει τη στιγμή που θα βρεθεί ένας μεγάλος επενδυτής.
Σύμφωνα με τον Richard, τα συνοδευτικά έξοδα για την αγορά ενός ακινήτου στην Τουρκία είναι ελάχιστα. Ο φόρος αγοράς ανέρχεται σε περίπου 3,3% της τιμής του ακινήτου. Πέρα από αυτό, δεν υπάρχουν πρόσθετοι φόροι στον τομέα των ακινήτων. Τα πρόσθετα έξοδα αφορούν τα δημοτικά τέλη και πληρωμές για γραφειοκρατικές διαδικασίες, όπως η μεταφορά λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και νερού στο όνομα του ιδιοκτήτη. Επιπλέον, η αγορά στεγαστικών δανείων, σύμφωνα με τα λεγόμενά του, είναι ανοιχτή στους ξένους επενδυτές με επιτόκια 5%–6%. Συνήθως η τράπεζα θα εκτιμήσει το ακίνητο σε περίπου 80% της πραγματικής του αξίας στην αγορά, και ως εκ τούτου η αξία του στεγαστικού δανείου θα φτάσει το 50%–60% της αξίας του ακινήτου, έτσι ώστε να πρόκειται ακόμη για ευνοϊκούς όρους από πλευράς χρηματοδότησης. «Έρχομαι χωρίς μεγάλες προσδοκίες και περιμένω διάλογο με τους Ισραηλινούς», λέει.
«Παρόλο που η τρέχουσα κυβέρνηση ίσως κάνει τους Ισραηλινούς να αισθάνονται ανεπιθύμητοι στην Τουρκία, δεν μπορεί κανείς να αγνοήσει τις τεράστιες επιτυχίες της τα τελευταία οκτώ χρόνια, που εκτόξευσαν την τουρκική οικονομία προς τα πάνω. Το 2000 υπήρχαν εδώ 5 εκατομμύρια τουρίστες το χρόνο, και το 2010 έφτασαν ήδη 30 εκατομμύρια τουρίστες το χρόνο. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η Τουρκία γίνεται ισχυρός παίκτης στην Ευρώπη, και ένας επενδυτής που καταλαβαίνει αυτό μπορεί επίσης να το μετατρέψει σε χρήμα».
Κύπρος
Αγοράστε ακίνητο, λάβετε ιθαγένεια στην Ευρωπαϊκή Ένωση
Πολλές ισραηλινές επιχειρήσεις στον κόσμο περνούν μέσω της Κύπρου λόγω της ευνοϊκής φορολογικής πολιτικής στη γειτονική χώρα, αλλά όσον αφορά την αγορά ακινήτων μπορεί κανείς να μετρήσει στα δάχτυλα του ενός χεριού τον αριθμό των έργων που αναπτύχθηκαν σε αυτήν από Ισραηλινούς. Μεταξύ άλλων, πρόκειται για μερικές ομάδες αγοράς που οργανώθηκαν για την πραγματοποίηση κοινών αγορών ακινήτων κατοικίας, και ένα έργο της εταιρείας B.S.R για την κατασκευή εμπορικού κέντρου στην πρωτεύουσα Λεμεσό. Η αγορά διαμερισμάτων διακοπών στην Κύπρο απολάμβανε μια άνθηση ακινήτων τριών ετών που διήρκεσε μέχρι το 2008, και για την οποία ήταν υπεύθυνοι κυρίως Βρετανοί αγοραστές που αναζητούσαν διαμερίσματα στη ζεστή χώρα. Με την έναρξη της κρίσης μειώθηκε σταδιακά ο αριθμός των Βρετανών επενδυτών και οι τιμές κατέγραψαν μειώσεις ανάλογα, αλλά δεν πρόκειται για δραματική κατάρρευση τιμών. Ο Andros Koroanos, διευθύνων σύμβουλος της κυπριακής εταιρείας ακινήτων Leptos Estate, θα έρθει στο Ισραήλ την επόμενη εβδομάδα για να πείσει τους επενδυτές ότι πρόκειται για μια αγορά με πολλά πλεονεκτήματα, ιδιαίτερα για τους Ισραηλινούς.
Εκτός από την εγγύτητα στο Ισραήλ (45 λεπτά πτήση), τον ευχάριστο καιρό, τη σταθερότητα της αγοράς και το γεγονός ότι η Κύπρος είναι μία από τις ασφαλέστερες χώρες στον κόσμο, έχει ένα επιπλέον και σημαντικό πλεονέκτημα: η κυπριακή κυβέρνηση, που ενθαρρύνει τις επενδύσεις ακινήτων στη χώρα, επιτρέπει σε όποιον αγοράζει ένα ακίνητο σε τιμή που υπερβαίνει τα 300.000 ευρώ να λάβει μόνιμη ιθαγένεια. Μετά από πέντε χρόνια, ο κάτοχος του ακινήτου θα μπορεί επίσης να ανήκει στην Ευρωπαϊκή Ένωση. «Δεν χρειάζεται να εξηγήσουμε πόσο πολύ αυτό το κίνητρο προσελκύει πολίτες πολλών χωρών στον κόσμο. Μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι στην Κύπρο, και αν αύριο υπάρξουν προβλήματα στο Ισραήλ έχετε τη δυνατότητα να στείλετε την οικογένεια σε ένα ασφαλές μέρος», λέει ο Koroanos.
Σύμφωνα με τα λεγόμενά του, «Πρόκειται για μια χώρα όπου είναι πολύ εύκολο να διαχειριστείτε τη γλώσσα. Όλα είναι γραμμένα εδώ και στα αγγλικά — πινακίδες, τραπεζικοί λογαριασμοί, έντυπα νοσοκομείων κ.λπ. Επιπλέον, οι τιμές εδώ έχουν αυξηθεί σταθερά τα τελευταία 20 χρόνια και οι αγοραστές βλέπουν ότι η επένδυση στην Κύπρο αποδίδει». Ο φόρος αγοράς, σύμφωνα με τον Κουρουάνο, ανέρχεται σε 3%–5% της τιμής του ακινήτου. Οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ ακινήτων με τιμές πολύ χαμηλότερες από τις τιμές των διαμερισμάτων στη χώρα: η τιμή ενός διαμερίσματος 3 δωματίων στην Πάφο ξεκινά από 120.000 ευρώ, ενός διαμερίσματος 4 δωματίων από 200.000 ευρώ. Ωστόσο, υπάρχουν ακίνητα με τιμές που εκτοξεύονται στα ύψη, όπως στο έργο της εταιρείας στην παραλία της Λεμεσού, όπου οι τιμές φτάνουν έως και περίπου 5 εκατομμύρια ευρώ.
