Mediterrane kans: Turkse, Griekse en Cypriotische partijen zoeken Israëlische investeerder
Het afgelopen decennium investeerden Israëlische ondernemers in vastgoedmarkten over de hele wereld, maar sloegen juist de buurlanden over. Op een vastgoedconferentie die volgende week in Tel Aviv plaatsvindt, zullen ondernemers uit Griekenland, Turkije en Cyprus strijden om de portemonnee van de Israëlische investeerder. In gesprek met Calcalist stellen zij: de crisis in Griekenland en het conflict met Turkije hoeven geen reden tot terughoudendheid te zijn
Israëlische vastgoedinvesteerders zijn de afgelopen jaren tot in alle uithoeken van de wereld gereisd op zoek naar panden met waardestijgingspotentieel. Zo waren zij prominent aanwezig op vastgoedmarkten in landen als de VS, West-Europa en Oost-Europa, en lieten zij ook een niet te verwaarlozen aanwezigheid zien in exotische landen zoals India, Brazilië of de Caraïben. Opvallend genoeg werd juist op de vastgoedmarkten dicht bij Israël weinig Israëlische activiteit waargenomen. Hiervoor kunnen meerdere redenen zijn: de scherpe daling van de vastgoedprijzen in Griekenland, de gespannen relaties tussen Israël en Turkije, het conflict tussen Turkije en Cyprus over het zeegebied naar aanleiding van de Cypriotische olieboringen, en een algemene bezorgdheid over wat de toekomst het Midden-Oosten brengt.
Volgende week opent in de haven van Tel Aviv de internationale vastgoedconferentie TLVEXPO, waar topmensen van vastgoedbedrijven uit de hele wereld naartoe komen, waaronder ook ondernemers uit landen rond de Middellandse Zee: Griekenland, Turkije en Cyprus. Amir Rochman, directeur van de conferentie, legt uit dat vastgoedprofessionals wereldwijd de Israëlische investeerder beschouwen als een moedige investeerder, en dat is de reden waarom zij ook komen vanuit landen die niet bovenaan de voorkeurslijst van Israëli’s staan. “Turkije bijvoorbeeld is een verhaal apart. Wij proberen afstand te houden van de politiek, en de waarheid is dat er onder de ruzies van de leiders potentieel schuilt voor groei en interessante projecten”, zegt hij.
“Griekenland is een land dat economisch lijdt en waar grote prijsdalingen plaatsvinden; sommige experts zeggen dat de prijzen hun bodem hebben bereikt. Er zijn kansen om huizen te kopen voor belachelijk lage prijzen, zoals een huis op 4 dunam grond vlak bij het strand voor 100.000 euro”, voegt hij toe. Volgens hem zijn er ook kansen op het eiland Cyprus, waar de markt stabiel bleef ondanks de woelige markten in Europa, maar dat desondanks nog niet is doorgedrongen tot het bewustzijn van de Israëlische investeerder die op zoek is naar een vakantiewoning in het buitenland. De houding van Israëli’s tegenover deze markten varieerde tot nu toe van wantrouwen tot volledige onverschilligheid. Maar juist in deze periode, waarin de overheid in Israël investeerders wegduwt en de vastgoedprijzen weigeren tekenen van daling te vertonen, zouden deze factoren ertoe kunnen leiden dat zij gaan uitzoeken wat er bij de buren aan de Middellandse Zee gebeurt.
Griekenland
Potentieel van panden dat nog ver van realisatie is
De vastgoedprijzen in Griekenland zijn de afgelopen drie jaar inderdaad gedaald, maar wie op zoek gaat naar een koopje op gewilde locaties zoals de eilanden Santorini, Kreta of Mykonos, zal teleurgesteld zijn als blijkt dat de prijzen voor woningen niet onder de 8.000 euro per vierkante meter komen en zelfs kunnen oplopen tot zo’n 20.000 euro per vierkante meter. De prijzen voor deze woningen zijn de afgelopen drie jaar met ongeveer 40% gedaald en lokale vastgoedexperts schatten dat aankopen in deze gebieden winstgevend zullen worden zodra de markt zich herstelt. Veel investeerders geven er echter momenteel de voorkeur aan om te zoeken naar goedkopere opties in gebieden die in ontwikkeling zijn, vanwege het grotere potentieel voor verbetering.
Idan Saroussi, een Israëlische zakenman en eigenaar van GRE, een makelaars- en adviesbureau in Griekenland, kwam drie jaar geleden vanuit Londen naar Griekenland op zoek naar een stuk grond voor de bouw van een hotel. Hij zocht ook naar grond in Israël, maar besefte al snel dat de vastgoedprijzen daar al te hoog waren voor hem. Zijn zoektocht naar goedkope grond bracht hem naar het eiland Lefkada in West-Griekenland, in de regio Efeze. Het eiland ligt op vijf uur rijden van de luchthaven van Athene en is zelfs via een brug met het vasteland verbonden, waardoor het per auto bereikbaar is. Het eiland trekt ook vermogende mensen aan vanwege de ligging aan een oude scheepvaartroute.
Volgens Saroussi heeft het eiland veel voordelen, zoals het strand van Porto Katsiki, dat wordt beschouwd als een van de mooiste stranden van Europa en zelfs de familie Rothschild ertoe heeft bewogen om in het gebied te investeren. Ondanks de vele voordelen van het gebied zijn de vastgoedprijzen er erg laag in vergelijking met de prijzen op de bekendere Griekse eilanden. “We verkopen oude huizen voor prijzen tussen de 45.000 en 100.000 euro en nieuwbouw voor 150.000 tot 200.000 euro. Er is hier ook grond beschikbaar voor de bouw van hotels voor ongeveer 140.000 tot 150.000 euro per 2 dunam. Dat zijn prijzen waar je in Israël helemaal niet over spreekt. De regio bevindt zich in een ontwikkelingsboom, maar ik denk dat de prijzen hier over een paar jaar gigantisch hoog zullen zijn en dat het dan onmogelijk zal zijn om überhaupt nog grond te krijgen”, zegt hij.
Saroussi gelooft dat de prijzen stijgen, maar het is niet zeker of dit de sceptische Israëlische investeerder zal overtuigen gezien het nieuws uit de Griekse economie. Konstantinos Rokophilos, eigenaar van bouwbedrijf Paleros Development, zal met Saroussi naar Israël komen om te concurreren om de gunst van de Israëlische investeerder. Volgens Rokophilos bestaat de Griekse vastgoedmarkt momenteel uit twee segmenten: de lokale woningmarkt, die gericht is op Griekse klanten en geconcentreerd is in grote steden zoals Athene; en de investeerdersmarkt, die voornamelijk bestaat uit vakantieappartementen op eilanden en locaties aan zee.
Rokophilos voegt eraan toe: “Ik zou een buitenlandse investeerder bijvoorbeeld niet aanraden om een woning in Athene te kopen, omdat de prijzen daar verder kunnen dalen en het rendement op de verhuur van een appartement aan een Griek erg laag zal zijn. Aan de andere kant zijn de spelregels op de markt voor vakantieverhuur anders. Het klopt dat de vastgoedprijzen op Mykonos en andere eilanden ook met ongeveer 40% zijn gedaald, maar in het gebied waar ik bouw op de Ionische Eilanden, hebben de panden hun potentieel nog niet bereikt en kunnen de prijzen niet verder dalen,” zegt hij.
Waar komen de meeste kopers vandaan?
Rokophilos: “Voornamelijk uit Europa – Nederland, Engeland en Italië. Er zijn ook Amerikanen en Schotten. De meesten zijn bezig met het inrichten van een eigen huis waar ze na hun 65e naartoe kunnen verhuizen. Sommigen zijn geïnteresseerd in het verhuren van het huis gedurende het jaar, wanneer ze er zelf niet zijn, wat hen een mooi jaarlijks rendement van ongeveer 8% oplevert. Maar het is seizoensgebonden, het werkt niet het hele jaar door op die manier.”
Waarom heb je ervoor gekozen om nu naar Israël te komen?
“De Europese markten fluctueren en Israël is een goede, nieuwe markt. Ik geloof ook dat dit een goede kans is voor de Israëlische investeerder.”
Verstrekken banken hypotheken aan buitenlandse investeerders?
“Niet vandaag. Ik denk dat de Griekse banken tegen het einde van 2011, na de afschrijvingen die ze zullen ondergaan, in Europees beheer zullen komen. Er zal een nieuwe situatie ontstaan, misschien koopt Deutsche Bank wel een van de Griekse banken, wie weet wat er gaat gebeuren. In de huidige situatie kunnen de banken geen hypotheken verstrekken, maar het is mogelijk dat de nieuwe situatie juist in het voordeel van de investeerders zal uitpakken.”
Voor welke gevaren moet een Israëlische investeerder oppassen?
“Het pand moet grondig worden gecontroleerd door een lokale jurist. Er zijn gevallen geweest waarbij mensen 60 vierkante meter kochten en in werkelijkheid een appartement van 50 vierkante meter kregen. Tegenwoordig kan dat niet meer gebeuren, omdat er nieuwe wetten zijn die de koper beschermen. Een ingenieur die een vals certificaat ondertekent, kan een boete van 100.000 euro krijgen en zelfs zijn licentie verliezen.”
Turkije
Op zoek naar investeerders voor grote projecten
De gespannen relaties tussen Israël en Turkije stimuleren geen grote toeloop van vastgoedinvesteerders naar de Turkse markt, en daar komt de laatste tijd een toegenomen interesse bij van inwoners van Arabische landen, die tijdens de Arabische Lente op zoek zijn naar een veilige haven in een land waarvan 99,8% van de bevolking moslim is. Maar afgezien daarvan wijst een objectieve blik op de marktindicatoren in Turkije op een plek met aanzienlijke investeringskansen.
Om die reden besloot Tom Richard, marketingdirecteur bij het vastgoedbedrijf Ripo Homes, naar Israël te komen en te strijden om de portemonnee van de Israëlische investeerder. Richard begrijpt de implicaties van de diplomatieke situatie, en zijn besluit om naar Israël te komen volgde op de nodige twijfels. Hij gelooft dat er Israëli’s zijn die verder kunnen kijken dan de huidige situatie. “Op dit moment is er een misverstand tussen de regeringsleiders. Beiden hebben een groot ego, maar ik geloof dat er een diplomatieke oplossing komt voor de situatie”, zegt hij. Volgens hem: “Ik ga de situatie niet verbergen wanneer ik in Israël aankom. Het is me duidelijk dat de gemiddelde Israëli vandaag bang is om een huis in Turkije te kopen en liever een pand in Italië of Spanje heeft, maar Turkije is zeer interessant voor grote investeerders omdat het land groot potentieel heeft. De prijzen zijn nog steeds laag, en ik geloof dat ze over tien jaar zullen verdubbelen, zo niet verdrievoudigen.”
Het bedrijf onder leiding van Richard biedt zijn klanten diverse panden aan, van kleine appartementen vlak bij het strand in Alanya vanaf 25.000 euro, tot villa’s van 150.000-180.000 euro, en ook bouwgrond voor projectontwikkeling, waarop hij bij zijn komst naar Israël het meeste zal richten. Zijn doel is grote bedrijven met een sterke financiële ruggengraat te vinden die geïnteresseerd zijn in een partnerschap in een van de lopende projecten. Een daarvan bevindt zich bijvoorbeeld in de stad Belek in de provincie Antalya, die is uitgegroeid tot een aantrekkingspunt voor golfspelers wereldwijd en in 2012 zelfs het internationale golfkampioenschap zal organiseren. Het project omvat de bouw van 175 vakantiewoningen naast een grote golfclub. De helft van het project staat al op het punt van oplevering, en de andere helft gaat van start zodra er een grote investeerder wordt gevonden.
Volgens Richard zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een pand in Turkije minimaal. De overdrachtsbelasting bedraagt ongeveer 3,3% van de prijs van het pand. Daarnaast zijn er geen extra belastingen op het gebied van onroerend goed. De bijkomende kosten betreffen de onroerendezaakbelasting en betalingen voor administratieve procedures, zoals het overzetten van elektriciteits- en waterrekeningen op naam van de eigenaar. Daarnaast staat de hypotheekmarkt volgens hem open voor buitenlandse investeerders, met rentetarieven van 5%-6%. Doorgaans taxeert de bank het pand op ongeveer 80% van de werkelijke marktwaarde, waardoor de hypotheek 50%-60% van de waarde van het pand bedraagt, wat nog steeds gunstige financieringsvoorwaarden betekent. “Ik kom zonder grote verwachtingen en kijk uit naar een dialoog met de Israëli’s”, zegt hij.
“Hoewel de huidige regering Israëli’s misschien het gevoel geeft niet welkom te zijn in Turkije, kun je de enorme successen van de afgelopen acht jaar, die de Turkse economie omhoog hebben gestuwd, niet negeren. In 2000 waren er 5 miljoen toeristen per jaar, en in 2010 waren dat er al 30 miljoen. Het lijdt geen twijfel dat Turkije uitgroeit tot een sterke speler in Europa, en een investeerder die dat begrijpt, kan dat ook omzetten in geld.”
Cyprus
Koop een pand, krijg EU-staatsburgerschap
Veel Israëlische bedrijven wereldwijd lopen via Cyprus vanwege het gunstige belastingbeleid in het buurland, maar als het om de vastgoedmarkt gaat, is het aantal projecten dat daar door Israëli’s is ontwikkeld op één hand te tellen. Het gaat onder meer om enkele inkoopgroepen die zich organiseerden voor gezamenlijke aankopen van woonvastgoed, en een project van het bedrijf B.S.R. voor de bouw van een winkelcentrum in de hoofdstad Limassol. De vakantiewoningenmarkt in Cyprus profiteerde van een vastgoedboom van drie jaar die duurde tot 2008, voornamelijk gedreven door Britse kopers die appartementen zochten in het warme land. Met het begin van de crisis daalde het aantal Britse investeerders geleidelijk en daalden de prijzen navenant, maar er was geen sprake van een dramatische prijsval. Andros Kyrianos, CEO van het Cypriotische vastgoedbedrijf Leptos Estate, komt volgende week naar Israël om investeerders ervan te overtuigen dat dit een markt met veel voordelen is, vooral voor Israëli’s.
Naast de nabijheid van Israël (45 minuten vliegen), het aangename klimaat, de stabiliteit van de markt en het feit dat Cyprus een van de veiligste landen ter wereld is, heeft het nog een niet te verwaarlozen voordeel: de Cypriotische overheid, die vastgoedinvesteringen in het land stimuleert, biedt iedereen die een pand koopt voor meer dan 300.000 euro de mogelijkheid om permanent staatsburgerschap te verkrijgen. Na vijf jaar kan de eigenaar van het pand zich ook bij de Europese Unie aansluiten. “Het hoeft geen uitleg hoe aantrekkelijk deze stimulans is voor burgers van veel landen ter wereld. Je kunt een huis kopen in Cyprus, en als er morgen problemen zijn in Israël, heb je de mogelijkheid om je familie naar een veilige plek te sturen”, zegt Kyrianos.
Volgens hem: “Dit is een land waarin het qua taal heel gemakkelijk is om je te redden. Alles staat hier ook in het Engels geschreven – borden, bankafschriften, ziekenhuisformulieren en dergelijke. Daarnaast zijn de prijzen hier de afgelopen 20 jaar gestaag gestegen, en kopers zien dat een investering in Cyprus zich terugbetaalt.” De overdrachtsbelasting bedraagt volgens Kyrianos 3%-5% van de prijs van het pand. De prijzen variëren, met panden die veel goedkoper zijn dan appartementprijzen in Israël: de prijs van een appartement met 3 kamers in Paphos begint bij 120.000 euro, een appartement met 4 kamers bij 200.000 euro. Toch zijn er ook panden met torenhoge prijzen, zoals in het project van het bedrijf aan de boulevard in Limassol, waar de prijzen oplopen tot circa 5 miljoen euro.
