Mittelmeer-Chance: Türken, Griechen und Zyprioten suchen israelische Investoren
Im letzten Jahrzehnt investierten israelische Unternehmer in Immobilienmärkte rund um die Welt, ließen aber ausgerechnet die Nachbarländer aus. Bei einer Immobilienkonferenz, die nächste Woche in Tel Aviv stattfindet, werden Unternehmer aus Griechenland, der Türkei und Zypern um die Gunst israelischer Investoren konkurrieren. Im Gespräch mit Calcalist erklären sie: Die Krise in Griechenland und der Konflikt mit der Türkei sollten nicht abschrecken
Israelische Immobilieninvestoren haben in den letzten Jahren alle Ecken der Welt erreicht, auf der Suche nach Objekten mit Wertsteigerungspotenzial. So waren sie in Immobilienmärkten wie den USA, westeuropäischen und osteuropäischen Ländern präsent und zeigten sogar eine nicht unerhebliche Präsenz in exotischen Ländern wie Indien, Brasilien oder der Karibik. Überraschenderweise wurde ausgerechnet in den Immobilienmärkten in der Nähe Israels keine umfangreiche israelische Aktivität beobachtet. Dafür kann es mehrere Gründe geben: der Preisverfall bei Immobilien in Griechenland, die angespannten Beziehungen zwischen Israel und der Türkei, der Konflikt zwischen der Türkei und Zypern um die Kontrolle der Seegebiete im Zuge der zypriotischen Erdölbohrungen, sowie eine allgemeine Sorge darüber, was die Zukunft für den Nahen Osten bereithält.
Nächste Woche öffnet im Hafen von Tel Aviv die internationale Immobilienkonferenz TLVEXPO ihre Pforten, zu der Führungskräfte von Immobilienunternehmen aus der ganzen Welt anreisen werden, darunter auch Unternehmer aus den Mittelmeerländern: Griechenland, der Türkei und Zypern. Amir Rochman, Leiter der Konferenz, erklärt, dass Immobilienfachleute weltweit den israelischen Investor als mutigen Investor betrachten, weshalb sie auch aus Ländern anreisen werden, die bei Israelis nicht ganz oben auf der Prioritätenliste stehen. „Die Türkei zum Beispiel ist eine Geschichte für sich. Wir versuchen, uns von der Politik fernzuhalten, und die Wahrheit ist, dass unter den Streitigkeiten der Staatschefs ein Potenzial für Wachstum und interessante Projekte steckt“, sagt er.
„Griechenland ist ein Land, das wirtschaftlich leidet, und es gibt dort große Preisrückgänge; manche Experten sagen, die Preise hätten den Tiefpunkt erreicht. Es gibt dort Gelegenheiten, Häuser zu lächerlichen Preisen zu kaufen, wie zum Beispiel ein Haus auf 4 Dunum Land in Strandnähe für 100.000 Euro“, fügt er hinzu. Weitere Gelegenheiten gebe es seinen Worten zufolge auf der Insel Zypern, wo der Markt trotz der Turbulenzen an den europäischen Märkten stabil blieb, dennoch aber nicht ins Bewusstsein des israelischen Investors gerückt ist, der eine Ferienwohnung im Ausland sucht. Die Haltung der Israelis gegenüber diesen Märkten bewegte sich bisher zwischen Misstrauen und völliger Gleichgültigkeit. Doch gerade in dieser Zeit, in der die Regierung im Land die Investoren hinausdrängt und die Immobilienpreise sich weigern, Anzeichen eines Einbruchs zu zeigen, könnten diese Faktoren sie dazu bewegen, sich zu erkundigen, was bei den Nachbarn im Mittelmeerraum vor sich geht.
Griechenland
Potenzial von Objekten, der weit von seiner Verwirklichung entfernt ist
Die Immobilienpreise in Griechenland sind zwar in den letzten drei Jahren gesunken, doch wer in begehrten Lagen wie Santorin, Kreta oder Mykonos nach Schnäppchen sucht, wird enttäuscht sein: Die Preise liegen dort nicht unter 8.000 Euro pro Quadratmeter, sondern können sogar bis zu 20.000 Euro erreichen. Tatsächlich sind die Preise für diese Immobilien in den letzten drei Jahren um rund 40 % gefallen. Lokale Immobilienexperten schätzen, dass sich Käufe in diesen Gebieten lohnen werden, sobald sich der Markt normalisiert hat. Viele Investoren bevorzugen derzeit jedoch günstigere Alternativen in Neubaugebieten, die ein höheres Wertsteigerungspotenzial bieten.
Idan Saroussi, ein israelischer Geschäftsmann und Inhaber des griechischen Immobilienmakler- und Beratungsunternehmens GRE, reiste vor drei Jahren aus London nach Griechenland, um dort ein Grundstück für den Bau eines Hotels zu finden. Seine Suche umfasste auch Grundstücke in Israel, doch er erkannte schnell, dass die Immobilienpreise dort für ihn unerschwinglich waren. Die Suche nach günstigem Land führte ihn schließlich auf die Insel Lefkada in der Region Ephesus im Westen Griechenlands. Die Insel ist fünf Autostunden vom Flughafen Athen entfernt und sogar über eine Brücke mit dem Festland verbunden, sodass sie mit dem Auto erreichbar ist. Aufgrund ihrer Lage an einer alten Schifffahrtsroute ist die Insel auch bei wohlhabenden Menschen beliebt.
Laut Saroussi bietet die Insel viele Vorteile, darunter den Strand Porto Katsiki, der als einer der schönsten Strände Europas gilt und sogar die Familie Rothschild zu einem Investment in der Region veranlasste. Trotz dieser vielen Vorzüge sind die Immobilienpreise dort im Vergleich zu den bekannteren griechischen Inseln sehr niedrig. „Wir verkaufen Altbauten für 45.000 bis 100.000 Euro und Neubauten für 150.000 bis 200.000 Euro. Es gibt hier auch Bauland für Hotels für rund 140.000 bis 150.000 Euro pro 2 Dunam. Solche Preise sind in Israel undenkbar. Die Region erlebt derzeit einen Bauboom, aber ich glaube, dass die Preise in wenigen Jahren exorbitant sein werden und es dann unmöglich sein wird, überhaupt noch Land zu erwerben“, sagt er.
Saroussi geht von steigenden Preisen aus, doch angesichts der Nachrichten aus der griechischen Wirtschaft ist es fraglich, ob dies den skeptischen israelischen Investor überzeugen wird. Konstantinos Rokophilos, Inhaber des Bauunternehmens Paleros Development, wird Saroussi nach Israel begleiten, um mit dem israelischen Investor um dessen Gunst zu werben. Laut Rokophilos besteht der griechische Immobilienmarkt derzeit aus zwei Teilbereichen: dem lokalen Wohnimmobilienmarkt, der sich an griechische Kunden richtet und auf Großstädte wie Athen konzentriert ist, und dem Investorenmarkt, der hauptsächlich Ferienwohnungen auf den Inseln und in Küstennähe umfasst.
Rokophilos fügt hinzu: „Ich würde ausländischen Investoren beispielsweise nicht empfehlen, in Athen eine Immobilie zu erwerben, da die Preise weiter fallen könnten und die Rendite aus der Vermietung einer Wohnung an einen Griechen sehr gering ausfallen wird. Auf dem Ferienwohnungsmarkt gelten hingegen andere Regeln. Zwar sind die Immobilienpreise auf Mykonos und anderen Inseln ebenfalls um etwa 40 % gefallen, doch in dem Gebiet, in dem ich auf den Ionischen Inseln baue, haben die Immobilien ihr Potenzial noch nicht ausgeschöpft, und die Preise können nicht weiter sinken“, sagt er.
Woher kommen die meisten Käufer?
Rokophilos: „Hauptsächlich aus Europa – Holland, England und Italien. Es gibt auch Amerikaner und Schotten. Die meisten bereiten sich auf ein Altersruhesitz vor, in den sie nach dem 65. Lebensjahr einziehen können. Einige sind daran interessiert, ihn während ihrer Abwesenheit zu vermieten, was ihnen eine schöne jährliche Rendite von etwa 8 % einbringt. Aber das ist saisonabhängig, es funktioniert nicht das ganze Jahr über.“
Warum haben Sie sich entschieden, gerade jetzt nach Israel zu kommen?
„Die europäischen Märkte schwanken, und Israel ist ein guter, neuer Markt. Ich glaube auch, dass dies eine gute Gelegenheit für israelische Investoren ist.“
Vergeben Banken Hypotheken an ausländische Investoren?
„Nicht heute. Ich glaube, dass die griechischen Banken Ende 2011, nach dem Schuldenschnitt, unter europäischer Führung stehen werden. Dann wird sich die Lage ändern, vielleicht kauft die Deutsche Bank eine der griechischen Banken auf, wer weiß, was passiert. Aktuell können die Banken keine Hypotheken vergeben, aber es ist möglich, dass die neue Situation den Anlegern zugutekommt.“
Vor welchen Gefahren sollte sich ein israelischer Investor hüten?
„Die Immobilie muss von einem ortsansässigen Anwalt gründlich geprüft werden. Es gab Fälle, in denen Käufer 60 Quadratmeter erwarben und tatsächlich eine 50 Quadratmeter große Wohnung erhielten. Heute ist dies nicht mehr möglich, da neue Gesetze den Käufer schützen. Ein Ingenieur, der ein gefälschtes Zertifikat ausstellt, kann mit einer Geldstrafe von 100.000 Euro belegt werden und sogar seine Zulassung verlieren.“
Türkei
Investoren für Großprojekte gesucht
Die angespannten Beziehungen zwischen Israel und der Türkei fördern keinen Ansturm israelischer Immobilieninvestoren auf den türkischen Markt, hinzu kommt das in letzter Zeit gestiegene Interesse von Bewohnern arabischer Länder, die während des Arabischen Frühlings Zuflucht in einem Land suchen, dessen Bevölkerung zu 99,8 % muslimisch ist. Doch jenseits dessen zeigt eine objektive Betrachtung der Marktindikatoren in der Türkei einen Ort mit nicht unerheblichen Investitionsmöglichkeiten.
Aus diesem Grund beschloss Tom Richard, Marketingleiter beim Immobilienunternehmen Ripo Homes, nach Israel zu kommen und um die Gunst des israelischen Investors zu konkurrieren. Richard versteht die Auswirkungen der diplomatischen Lage, und seine Entscheidung, nach Israel zu kommen, fiel nach reiflicher Überlegung. Er glaubt, dass es Israelis gibt, die über die aktuelle Lage hinwegsehen können. „Derzeit gibt es ein Missverständnis zwischen den Regierungschefs. Beide haben ein großes Ego, aber ich glaube, es wird eine diplomatische Lösung für die Situation geben“, sagt er. Seinen Worten zufolge: „Ich werde die Lage nicht verschweigen, wenn ich nach Israel komme. Mir ist klar, dass der durchschnittliche Israeli heute Angst hat, ein Haus in der Türkei zu kaufen, und ein Objekt in Italien oder Spanien bevorzugt, aber die Türkei ist für Großinvestoren sehr interessant, weil sie großes Potenzial hat. Die Preise sind noch niedrig, und ich glaube, dass sie sich in zehn Jahren verdoppeln, wenn nicht sogar verdreifachen werden.“
Das von Richard geleitete Unternehmen bietet seinen Kunden verschiedene Objekte an, von kleinen Wohnungen in Strandnähe in Alanya zu Preisen ab 25.000 Euro bis hin zu Villen für 150.000–180.000 Euro, sowie Bauland für Projektentwicklungen, auf das er sich bei seiner Ankunft im Land hauptsächlich konzentrieren wird. Sein Ziel ist es, große Unternehmen mit starkem finanziellem Rückhalt zu finden, die sich an einem der anstehenden Projekte beteiligen möchten. Eines davon befindet sich beispielsweise in der Stadt Belek in der Provinz Antalya, die zu einem Anziehungspunkt für Golfspieler weltweit geworden ist und 2012 sogar die internationale Golfmeisterschaft ausrichten wird. Das Projekt umfasst den Bau von 175 Ferienwohneinheiten in der Nähe eines großen Golfclubs. Die Hälfte des Projekts steht bereits kurz vor dem Bezug, die andere Hälfte wird in Angriff genommen, sobald ein großer Investor gefunden wird.
Laut Richard sind die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in der Türkei minimal. Die Erwerbssteuer liegt bei etwa 3,3 % des Immobilienpreises. Darüber hinaus gibt es keine weiteren Steuern im Immobilienbereich. Die zusätzlichen Kosten entfallen auf die Grundsteuer und Zahlungen für bürokratische Verfahren, wie die Übertragung von Strom- und Wasserrechnungen auf den Namen des Eigentümers. Zudem sei der Hypothekenmarkt seinen Worten zufolge für ausländische Investoren zu Zinssätzen von 5–6 % offen. In der Regel bewertet die Bank die Immobilie mit etwa 80 % ihres tatsächlichen Marktwerts, sodass der Hypothekenbetrag 50–60 % des Immobilienwerts erreicht, was dennoch günstige Finanzierungsbedingungen bedeutet. „Ich komme ohne große Erwartungen und freue mich auf einen Dialog mit den Israelis“, sagt er.
„Auch wenn die derzeitige Regierung Israelis in der Türkei vielleicht unerwünscht fühlen lässt, kann man ihre enormen Erfolge der letzten acht Jahre, die die türkische Wirtschaft nach oben katapultiert haben, nicht ignorieren. Im Jahr 2000 gab es hier 5 Millionen Touristen pro Jahr, und 2010 waren es bereits 30 Millionen Touristen pro Jahr. Es besteht kein Zweifel, dass die Türkei zu einem starken Akteur in Europa wird, und ein Investor, der das versteht, kann das auch in Geld umsetzen.“
Zypern
Immobilie kaufen, EU-Staatsbürgerschaft erhalten
Viele israelische Unternehmen weltweit wickeln ihre Geschäfte über Zypern ab, wegen der erleichterten Steuerpolitik des Nachbarlandes, aber wenn es um den Immobilienmarkt geht, lässt sich die Zahl der von Israelis entwickelten Projekte an einer Hand abzählen. Dabei handelt es sich unter anderem um einige Käufergruppen, die sich zum gemeinsamen Erwerb von Wohnimmobilien zusammengeschlossen haben, sowie um ein Projekt des Unternehmens B.S.R. zum Bau eines Einkaufszentrums in der Hauptstadt Limassol. Der zypriotische Ferienwohnungsmarkt profitierte von einem dreijährigen Immobilienboom, der bis 2008 andauerte und hauptsächlich von britischen Käufern getragen wurde, die Wohnungen im warmen Land suchten. Mit Beginn der Krise sank die Zahl der britischen Investoren allmählich, und die Preise verzeichneten entsprechende Rückgänge, wobei es sich jedoch nicht um einen dramatischen Preisverfall handelte. Andros Kourouanos, Geschäftsführer des zypriotischen Immobilienunternehmens Leptos Estate, wird nächste Woche nach Israel kommen, um die Investoren davon zu überzeugen, dass es sich um einen Markt mit vielen Vorteilen handelt, insbesondere für Israelis.
Neben der Nähe zu Israel (45 Minuten Flugzeit), dem angenehmen Klima, der Marktstabilität und der Tatsache, dass Zypern eines der sichersten Länder der Welt ist, hat es noch einen weiteren, nicht unerheblichen Vorteil: Die zypriotische Regierung, die Immobilieninvestitionen im Land fördert, ermöglicht es jedem, der eine Immobilie im Wert von über 300.000 Euro erwirbt, die dauerhafte Staatsbürgerschaft zu erhalten. Nach fünf Jahren kann der Eigentümer auch der Europäischen Union angehören. „Man muss nicht erklären, wie verlockend dieser Anreiz für Bürger vieler Länder weltweit ist. Man kann ein Haus in Zypern kaufen, und wenn morgen Probleme in Israel auftreten, hat man die Möglichkeit, die Familie an einen sicheren Ort zu schicken“, sagt Kourouanos.
Seinen Worten zufolge: „Es ist ein Land, in dem man sich sprachlich sehr leicht zurechtfindet. Hier ist alles auch auf Englisch geschrieben – Schilder, Bankauszüge, Krankenhausformulare und Ähnliches. Zudem sind die Preise hier in den letzten 20 Jahren stetig gestiegen, und die Käufer sehen, dass sich eine Investition in Zypern auszahlt.“ Die Erwerbssteuer liegt laut Kourouanos bei 3–5 % des Immobilienpreises. Die Preise bewegen sich zwischen Objekten zu Preisen, die weit unter den Wohnungspreisen in Israel liegen: Eine 3-Zimmer-Wohnung in Paphos beginnt bei 120.000 Euro, eine 4-Zimmer-Wohnung bei 200.000 Euro. Es gibt jedoch auch Objekte, deren Preise in astronomische Höhen steigen, wie beim Projekt des Unternehmens an der Strandpromenade in Limassol, wo die Preise bis zu etwa 5 Millionen Euro erreichen.
