Chance entdeckt: Israelis kaufen Immobilien in Griechenland
Der Preisverfall auf dem griechischen Immobilienmarkt weckt das Interesse zahlreicher Israelis, die Ferienhäuser oder Hotels bauen, Wohnungen zur Kapitalanlage in Athen und Thessaloniki kaufen – und sogar ganze Inseln erwerben möchten. Was zieht vermögende Investoren ausgerechnet dorthin, wie geht man dabei richtig vor, welche Risiken bestehen und wie sieht die wirtschaftliche Realität im Land tatsächlich aus?
Die Israelis interessieren sich für eine breite Palette an Immobilien, wobei sich die potenziellen israelischen Käufer in drei Kategorien einteilen lassen: Interessenten am Bau einer Villa oder eines Ferienhauses in Meeresnähe für den Sommer oder die Feiertage; Interessenten am Immobilienkauf zur Kapitalanlage mit dem Ziel einer guten und stabilen Rendite; und Interessenten am Erwerb eines Geschäfts in Griechenland, etwa eines Hotels – bereit, ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlegen.
Es handelt sich um Preise, die sich dramatisch von denen auf dem heimischen Immobilienmarkt unterscheiden. Auf Mykonos, einer der teuersten Inseln Griechenlands, lässt sich ein Grundstück von 2.320 m² mit einer 176 m² großen Villa für 1 Million Euro erwerben. Auf Kreta, das ebenfalls als teuer gilt, kann man eine Villa mit 79–83 m² für 139.000 Euro kaufen. Auf der Halbinsel Pilion wird eine 270 m² große Villa für 495.000 Euro zum Verkauf angeboten. Auf den günstigeren Inseln findet man Villen für etwa 250.000–350.000 Euro pro anderthalb Dounam, inklusive privatem Strand – wobei die Preise entsprechend steigen, je näher man an das Meer kommt.
In Athen findet man eine Wohnung mit 80 m² für 55.000 Euro. Eine Wohnung mit 98 m² kostet in der Stadt rund 60.000 Euro. In Thessaloniki sind die Preise höher – dort findet man eine Wohnung mit 65 m² für 70.000 Euro.
Dramatischer Preisrückgang
Bis vor Kurzem bereitete Griechenland Investoren weltweit Sorgen wegen der enormen Staatsverschuldung. Die große Befürchtung galt dem Horrorszenario – einem Austritt Griechenlands aus der Eurozone, einem Schritt, der einen Dominoeffekt hätte auslösen und alle Länder der Eurozone, insbesondere die Peripheriestaaten (Italien, Spanien und Portugal), in Mitleidenschaft ziehen können.
Das Horrorszenario wurde erneut dank massiver Unterstützung durch Deutschland und den Internationalen Währungsfonds abgewendet. Das Sparprogramm, zu dem sich Griechenland verpflichtet hat, die Wahlen in Griechenland, die den Fortbestand des Sparprogramms gewährleisten, sowie die Einhaltung der Auflagen als Bedingung für die Hilfe – all dies beruhigt derzeit die Sorgen der Investoren und eröffnet Raum für eine erneute Betrachtung Griechenlands als attraktives Ziel für Immobilieninvestitionen.
Rodoula Michilidou, eine griechische Anwältin mit Wohnsitz in Thessaloniki, die Israelis bei Immobiliengeschäften in Griechenland begleitet, stellt einen Anstieg der Nachfrage fest. Kurz vor dem Gespräch mit Ynet hatte Michilidou noch einen weiteren Deal mit Israelis abgeschlossen, die ein Hotel in Griechenland kaufen.
„Die Nachfrage seitens der Israelis besteht bereits seit 2009, und sehr viele Geschäfte wurden abgeschlossen“, erzählt sie. „Griechenland war immer ein gutes Investitionsziel, doch bis vor Kurzem waren die Immobilienpreise sehr hoch. Nach der Finanzkrise, die das Land getroffen hat, kam es zu einem dramatischen Preisrückgang bei Immobilien, was die steigende Nachfrage erklärt. Es gibt hier ausgezeichnete Gelegenheiten sowohl für Gewerbeimmobilien als auch für Wohnimmobilien. Israelis interessieren sich für alle Arten von Immobilien.“
Michilidou fügt hinzu: „Die Atmosphäre in Griechenland ist sehr freundlich, warm und einladend. Es gibt auch viele jüdische Einrichtungen, vor allem in Athen und Thessaloniki, und darüber hinaus ist Griechenland Mitglied der Europäischen Union und der NATO. Die Atmosphäre ist gut – aber die stärkste Erklärung für die Nachfrage sind die hervorragenden Gelegenheiten, die im Land bestehen, sowie die Tatsache, dass Griechenland ausländische Investitionen sehr fördert.“
Von der Küste Mykonos bis Thessaloniki
Michilidou betont, dass das Interesse alle Regionen Griechenlands betrifft. „Jede Nachfrage konzentriert sich auf eine andere Region – manche Gebiete eignen sich besser für Investitionen, andere besser für Ferienhäuser“, erklärt sie. „Generell ist die Nachfrage nach den Inseln sehr ausgeprägt – zum Beispiel Mykonos, Paros, Antiparos, Lefkada und weitere. Thessaloniki und Athen eignen sich eher für Investitionen in Gewerbeimmobilien, Mietwohnungen oder den Erwerb von Geschäften wie Hotels, Supermärkten, Läden und Büros.“
Zu den möglichen Risiken beim Immobilienerwerb in Griechenland merkt Michilidou an, dass die Begleitung durch einen Anwalt bei einem solchen Kaufprozess unerlässlich ist. „Man muss die Immobilien unbedingt mit anwaltlicher Begleitung prüfen, um sicherzustellen, dass es keine rechtlichen Hindernisse gibt. Der Anwalt sollte sich um sämtliche bürokratischen Angelegenheiten und den umfangreichen Papierkram kümmern, der mit dem Kauf verbunden ist. Mit der richtigen anwaltlichen Begleitung bin ich überzeugt, dass es keine realen Risiken gibt“, fügt sie hinzu.
Für Israelis war Griechenland nie ein besonders beliebtes Ziel für Immobilieninvestitionen im Ausland, und man kann die Nachfrage der Israelis nach Immobilien in Griechenland sicherlich nicht mit der Nachfrage nach Immobilien in den USA vergleichen. Investitionen in griechische Immobilien sind noch nicht so stark wie in anderen Regionen der Welt, doch es scheint, dass neben dem touristischen Aufschwung auch die israelischen Investoren allmählich Interesse entwickeln.
Statt eines Zweitwohnsitzes im Land
Idan Sarussi, Geschäftsführer des Unternehmens GRE (GREECE REAL ESTATE), das sich auf Vermittlung und Beratung im Immobilienbereich in Griechenland spezialisiert hat, lebt selbst in dem Inselstaat. Er betont, dass die Nachfrage nach griechischen Immobilien seitens der Israelis in den letzten Monaten um mehrere tausend Prozent gestiegen ist; allein im vergangenen Monat erhielt sein Unternehmen rund 500 Anfragen von Israelis, die einen Kauf oder eine Investition in Immobilien dort in Erwägung ziehen.
„Es handelt sich um Wohnungen, Villen, Hotels, Gewerbeimmobilien und Ferienhäuser zum Kauf“, führt er fort, „es gibt nicht wenige Israelis, die verstanden haben, dass es sich für sie eher lohnt, in Griechenland zu investieren, statt einen Zweitwohnsitz in Israel zu kaufen; und Griechenland fördert seinerseits sehr Investitionen von Ausländern.“ Sarussi ist der Ansicht, dass der Faktor Bequemlichkeit eine wesentliche Rolle bei der Wahl Griechenlands als Ziel für den Immobilienerwerb spielt, und merkt an, dass die geografische Nähe Griechenlands zu Israel die Attraktivität erhöht und eine gründliche Prüfung der erworbenen Immobilie ermöglicht.
„Die Reise nach Griechenland ist fast vergleichbar mit einer Reise nach Eilat, und zudem besteht eine kulturelle Nähe“, sagt er. „Die Haltung gegenüber Israelis ist warm und freundlich, und der Antisemitismus, der derzeit die europäischen Länder prägt, ist hier weniger spürbar und richtet sich nicht spezifisch gegen Juden. In Zeiten wirtschaftlicher Krisen besteht naturgemäß Misstrauen gegenüber Ausländern – doch wir spüren das Gegenteil: Wir erhielten Anerkennung, kauften ein Hotel und wurden von den Einheimischen herzlich aufgenommen, es herrscht eine Atmosphäre der Zusammenarbeit.“
Neben der Bequemlichkeit ist der erste Faktor, der Israelis dazu bewegt, nach Griechenland zu blicken, der attraktive Preis der Immobilien im Vergleich zu Wohnungen in Israel. „Der Grundstückspreis ist in Griechenland sehr günstig, und auch die Baukosten sind im Vergleich zu Israel relativ niedrig“, sagt er, „während man im Inland eine Wohnung für 25.000 Schekel pro m² kauft, findet man in Griechenland Immobilien für 3.000–4.000 Schekel pro m².“
Auf Vergnügen ausgerichtet
Auch Rechtsanwalt Assaf Hoffman von der Kanzlei Doron Tikotzky Zederbaum, Experte für internationales Steuerrecht, der Israelis beim Erwerb und bei Investitionen in Auslandsimmobilien begleitet, stellt ein wachsendes Interesse israelischer Käufer speziell an Immobilien in Griechenland fest. Laut Hoffman sind die meisten israelischen Käufer, die er bei Geschäften in Griechenland begleitet, vermögende Personen, denen es eher um Freizeitgenuss als um reine Investitionstätigkeit geht.
„Die meisten erwerben relativ günstiges Grundeigentum auf den Inseln, um eine kleine Villa oder ein Sommerhaus zu bauen“, merkt er an, „es handelt sich nicht um Menschen, die ihren Lebensmittelpunkt nach Griechenland verlegen, sondern eher um den Erwerb von Grundstücken in Meeresnähe für Ferienhäuser während der Sommersaison. Wer eine solche Anschaffung tätigt, zielt nicht auf eine große Investition und einen Exit ab, sondern handelt eher aus Freizeit- und Genussgründen, weshalb es auch weniger Bedenken hinsichtlich der Rendite gibt.“
Nur ein griechischer Anwalt
Rechtsanwältin Gila Liber Golan von der Kanzlei Balter Gut Alony Co., Vorsitzende der Israelisch-Griechischen Handelskammer, kennt die wirtschaftliche Realität in Griechenland aus nächster Nähe und sehr genau. Im Gespräch mit Ynet stimmt sie zu, dass der griechische Immobilienmarkt eine Chance darstellt und die Branche mit den geringsten Risiken ist – vorausgesetzt, man prüft die Schritte sorgfältig. „Es ist möglich, wenn man es richtig macht“, erklärt sie, „man kann nicht in ein fremdes Land kommen und allein agieren. Die erste Regel für wirtschaftliche Aktivitäten in Griechenland lautet, sich von einem vertrauenswürdigen und seriösen einheimischen Anwalt begleiten zu lassen.“
Ihr zufolge „gibt es in Griechenland manchmal diese Falle unseriöser Geschäftspraktiken, vor der man sich hüten muss. Es gibt eine schwerfällige und komplizierte Bürokratie, man braucht Geschick und Kenntnisse, um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie zu lesen. Nur mit der Hilfe eines einheimischen Anwalts kann man richtig vorgehen – es gibt umfangreiche und schwer verständliche Dokumente, die man zu lesen wissen muss, und nicht jeder kann das. Macht man es richtig, ist der Prozess am Ende nicht sehr kompliziert, er ist nicht unmöglich, aber man muss mit einem feinen Sieb arbeiten.“
Auch Rechtsanwältin Liber Golan stellt einen zunehmenden Trend beim Interesse von Israelis an griechischen Immobilien fest. Sie erklärt die Attraktivität mit dem Preisrückgang und der Tatsache, dass die Griechen beschlossen haben, die Bürokratie in der Immobilienbranche etwas zu erleichtern, und merkt zudem an, dass dies die Branche ist, die von staatlichen Steuererhöhungen verschont geblieben ist. „Griechenland hat etwas zu bieten, und es gibt eine gute Option bei Immobilien“, bemerkt sie, „die Griechen haben die Preise nicht eilig gesenkt – doch die Realität hat sie gezwungen, sie um 15–20 % zu senken.“
Mit einem breiteren Blick auf Griechenland gibt Liber Golan einen Einblick in das tatsächliche wirtschaftliche Lagebild des Landes. Sie räumt ein, dass die wirtschaftliche Realität dort derzeit nicht gut ist, und obwohl Griechenland etwas aus den Schlagzeilen verschwunden ist, herrscht dort keine Ruhe. „Es gibt nicht wenige Projekte, die ins Stocken geraten sind, weil kein Geld vorhanden ist, Gehälter nicht gezahlt werden können und Unternehmen in sehr große wirtschaftliche Not geraten sind“, beschreibt sie.
Ihr zufolge „kann man sich bei Projekten nicht auf die Banken verlassen, da es keine finanzierende Bank gibt. Für die Bürger gilt weiterhin die Begrenzung von Bargeldabhebungen auf bis zu 420 Euro pro Woche; zudem leiden die Griechen unter der Mehrwertsteuererhöhung auf 23 %. Auch die Arbeitslosenquote im Land ist sehr belastend und steigt auf über 25 % – die Wahrheit ist, dass eine starke Atmosphäre der Verzweiflung herrscht.“
Liber Golan legt auch die Schwierigkeiten offen, denen sie in ihrer Tätigkeit als Vorsitzende der Israelisch-Griechischen Handelskammer gegenübersteht. „In letzter Zeit habe ich versucht, Konferenzen zu initiieren und Experten aus Griechenland zu bringen, die das wirtschaftliche Potenzial vorstellen sollen. Die Reaktionen der israelischen Institutionen, an die ich mich wende, lauten, dass jetzt nicht der richtige Zeitpunkt sei – ‚Warte ab‘. Die Menschen haben Angst vor Geschäften in Griechenland. Um in Griechenland zu investieren, muss man mit Geld von zu Hause kommen, da es keine finanzierende Bank gibt. Wir als Handelskammer können diese Realität nicht ändern“, verrät sie.
Dennoch betont sie, dass Griechenland „noch nicht am Ende“ ist und es Menschen gibt, die Geschäfte machen wollen. Derzeit öffnet Liber Golan die Tore der Handelskammer erneut und wirbt um neue Mitglieder mit geschäftlichem Bezug zu Griechenland. „Man muss sich daran erinnern, dass der Tourismus eine Festung ist, und niemand wird Griechenland seine Schönheit nehmen. Es gibt wirtschaftliches Potenzial im Land, aber im Moment muss man abwarten, bis sich das Regierungssystem stabilisiert – die Realität ist derzeit nicht gut“, behauptet sie.
Immobilien im Extrembereich
Doch wer glaubt, die Israelis würden sich mit bloßen Immobilien begnügen – der irrt. Angesichts der wirtschaftlichen Lage hat die griechische Regierung kürzlich auch nicht wenige Inseln zum Verkauf an ausländische Investoren freigegeben. Unter den Israelis, die mit Begeisterung den starken Preisrückgang griechischer Immobilien beobachten, gibt es auch solche, die noch höher zielen – auf den Kauf einer Insel in Griechenland. Vermögende Israelis wenden sich über Anwälte an griechische Unternehmen und tasten sich an ein großes Geschäft zum Erwerb von Inseln heran, mit dem Ziel, touristische Attraktionen auf der Insel zu entwickeln oder eine Insel zu kaufen, abzuwarten, bis die Immobilien im Wert steigen, und sie dann zu einem höheren Preis zu verkaufen.
Die Preise für Inseln in Griechenland bewegen sich zwischen 7 Millionen Euro und 50 Millionen Euro. Im Gespräch mit Ynet berichtet Sivan Zamir, der sich mit der Förderung und Vermarktung touristischer Projekte in Griechenland befasst, dass es israelische Käufergruppen gibt, die Interesse am Kauf von Inseln zu Preisen zwischen 7 und 13 Millionen Euro zeigen. „Ich kenne nicht wenige solcher Käufergruppen, aber in der Endphase sieht man es bislang nicht tatsächlich geschehen“, sagt er.
Ihm zufolge „haben sich 4 Käufergruppen über Anwälte an mich gewandt, und kürzlich erhielt ich die Meldung, dass der Prozess aufgrund von Bürokratie gescheitert ist und weil die Israelis sehr stark auf die Griechen drängen, den Preis zu senken. Die Israelis versuchen, Preise durchzusetzen, die für die Griechen nicht akzeptabel sind, und dann platzt das Geschäft. Es gibt noch zwei weitere Käufergruppen, die Verhandlungen führen.“
Zamir, der die Anfragen an die griechischen Unternehmen weitergeleitet hat, merkt an, dass es auf den meisten Inseln, die Griechenland zum Verkauf anbietet, keine Infrastruktur gibt und die Investitionskosten für deren Entwicklung den Preis der Insel erreichen oder sogar übersteigen. Seiner Einschätzung nach wird das Interesse an griechischen Immobilien seitens der Israelis zunehmen, da Griechenland sehr günstig erscheint. „Ich empfehle, sich auf touristisch halb entwickelte Inseln zu konzentrieren, die über einen Flughafen verfügen, der künftig international werden könnte (wie die Insel Paros, die für den internationalen Tourismus entwickelt wird).“
Zudem merkt Zamir an, dass es in Griechenland einen Schubladenplan gibt, die touristischen Kreuzfahrten in einen anderen Hafen südlich von Athen zu verlegen, was die Inseln in dieser Region voraussichtlich attraktiver machen und ihren Immobilienwert steigen lassen dürfte. „Der Wert der Immobilien könnte sich verdoppeln, sobald Flughäfen eröffnet werden“, fasst er zusammen.
