Een kans gevonden: Israëliërs kopen vastgoed in Griekenland
De daling van de vastgoedprijzen in Griekenland wekt de interesse van veel Israëliërs, die vakantiehuizen of hotels willen bouwen, appartementen willen kopen als investering in Athene en Thessaloniki – en zelfs hele eilanden willen verwerven. Wat trekt vermogende investeerders juist daarheen, hoe pak je het goed aan, wat zijn de risico’s en hoe ziet de economische realiteit in het land eruit?
De Israëliërs tonen interesse in een breed scala aan panden, en de potentiële Israëlische kopers kunnen worden onderverdeeld in 3 categorieën: zij die geïnteresseerd zijn in panden om een villa of vakantiehuis bij de zee te bouwen voor de zomer of feestdagen; zij die geïnteresseerd zijn in het kopen van panden als investering om een goed en stabiel rendement te behalen; en zij die geïnteresseerd zijn in het kopen van een bedrijf in Griekenland, zoals hotels – en bereid zijn hun leven daarheen te verplaatsen.
Het gaat om prijzen die dramatisch verschillen van die op de lokale vastgoedmarkt. Op Mykonos, een van de duurste eilanden van Griekenland, kan een perceel van 2.320 m² met een villa van 176 m² worden gekocht voor een miljoen euro. Op het eiland Kreta, dat ook als duur geldt, kan een villa van 79-83 m² worden gekocht voor 139.000 euro. Op het schiereiland Pilion wordt een villa van 270 m² te koop aangeboden voor 495.000 euro. Op de minder dure eilanden zijn villa’s te vinden voor ongeveer 250.000-350.000 euro per anderhalve dunam, inclusief een privéstrand – waarbij de prijzen navenant stijgen naarmate men dichter bij de zee komt.
In de stad Athene is een appartement van 80 m² te vinden voor 55.000 euro. Een appartement van 98 m² kost in de stad circa 60.000 euro. In Thessaloniki liggen de prijzen hoger – daar is een appartement van 65 m² te vinden voor 70.000 euro.
Dramatische prijsdaling
Tot voor kort baarde Griekenland investeerders over de hele wereld zorgen vanwege de enorme staatsschuld. De grote vrees was het horrorscenario – een vertrek van Griekenland uit de eurozone, een stap die een domino-effect had kunnen veroorzaken en alle eurolanden, met name de perifere landen (Italië, Spanje en Portugal), in problemen had kunnen brengen.
Het horrorscenario werd opnieuw afgewend dankzij enorme steun van Duitsland en het Internationaal Monetair Fonds. Het bezuinigingsprogramma waartoe Griekenland zich heeft verplicht; de verkiezingen in Griekenland die de voortzetting van dat programma waarborgen; en het nakomen van de verplichtingen die het land zijn opgelegd als voorwaarde voor de steun – dit alles stelt de investeerders op dit moment gerust en maakt ruimte voor een hernieuwde beoordeling van Griekenland als aantrekkelijke bestemming voor vastgoedinvesteringen.
Rodoula Michilidou, een Griekse advocate woonachtig in Thessaloniki die Israëliërs begeleidt bij vastgoedtransacties in Griekenland, ziet een stijging in de vraag. Vlak voor het gesprek met Ynet sloot Michilidou nog een deal met Israëliërs die een hotel in Griekenland kopen.
“De vraag vanuit Israël bestaat al sinds 2009 en er zijn al heel veel deals gesloten”, vertelt ze. “Griekenland was altijd al een goede investeringsbestemming, maar tot voor kort waren de vastgoedprijzen erg hoog. Na de financiële crisis die het land trof, daalden de vastgoedprijzen dramatisch, en dat verklaart de groeiende vraag. Er zijn hier uitstekende kansen, zowel voor commercieel vastgoed als voor woningen. Israëliërs tonen interesse in alle soorten panden.”
Michilidou voegt toe dat “de sfeer in Griekenland erg vriendelijk, warm en gastvrij is. Er zijn ook veel Joodse instellingen, vooral in Athene en Thessaloniki, en bovendien is Griekenland lid van de Europese Unie en de NAVO. De sfeer is goed – maar de sterkste verklaring voor de vraag zijn de uitstekende kansen die het land biedt, en het feit dat Griekenland buitenlandse investeringen sterk aanmoedigt.”
Van de kust van Mykonos tot Thessaloniki
Michilidou benadrukt dat de interesse zich op alle regio’s van Griekenland richt. “Elke vraag concentreert zich op een ander gebied – er zijn gebieden die meer geschikt zijn voor investeringen en andere die meer geschikt zijn voor vakantiehuizen”, legt ze uit. “Over het algemeen is de vraag naar de eilanden erg opvallend – bijvoorbeeld Mykonos, Paros, Antiparos, Lefkada en meer. Thessaloniki en Athene zijn meer geschikt voor investeringen in commercieel vastgoed, huurappartementen of de aankoop van bedrijfspanden zoals hotels, supermarkten, winkels en kantoren.”
Met betrekking tot mogelijke risico’s bij de aankoop van vastgoed in Griekenland, geeft Michilidou aan dat begeleiding door een advocaat noodzakelijk is bij zo’n aankoopproces. “Het is verplicht om panden te laten controleren onder begeleiding van een advocaat, om te zorgen dat er geen juridische obstakels zijn. Een advocaat moet alle bureaucratische zaken en de vele papierwerk die bij de aankoop komt kijken, beheren. Met de juiste begeleiding van een advocaat ben ik ervan overtuigd dat er geen reële risico’s zijn”, voegt ze toe.
Voor Israëliërs is Griekenland nog nooit een bijzonder populaire bestemming geweest voor vastgoedinvesteringen in het buitenland, en de vraag van Israëliërs naar vastgoed in Griekenland is zeker niet te vergelijken met de vraag naar vastgoed in de Verenigde Staten. De investeringen in Griekse panden zijn nog niet zo sterk als in andere delen van de wereld, maar het lijkt erop dat naast de toeristische groei ook de Israëlische investeerders langzaam interesse beginnen te tonen.
In plaats van een tweede huis in eigen land
Idan Sarusi, directeur van GRE (Greece Real Estate), gespecialiseerd in bemiddeling en advies op het gebied van vastgoed in Griekenland, woont zelf in het eilandrijk. Hij benadrukt dat de vraag naar Griekse panden vanuit Israël de afgelopen maanden met duizenden procenten is gestegen; en alleen al in de afgelopen maand ontving het door hem geleide bedrijf zo’n 500 aanvragen van Israëliërs die geïnteresseerd zijn in de aankoop of investering in vastgoed aldaar.
“Het gaat om appartementen om te kopen, villa’s, hotels, commercieel vastgoed en vakantiehuizen”, vervolgt hij, “er zijn behoorlijk wat Israëliërs die begrijpen dat het beter is om in Griekenland te investeren dan een tweede huis in Israël te kopen; en Griekenland moedigt van haar kant investeringen van buitenlandse ingezetenen sterk aan.” Sarusi is van mening dat het gemak een belangrijke rol speelt bij de keuze voor Griekenland als bestemming voor vastgoedaankopen, en merkt op dat de geografische nabijheid van Griekenland tot Israël aantrekkelijkheid creëert en een grondige controle van het aan te kopen pand mogelijk maakt.
“De reis naar Griekenland is bijna te vergelijken met een reis naar Eilat, en bovendien is er culturele verwantschap”, zegt hij. “De houding ten opzichte van Israëliërs is warm en gastvrij, en het antisemitisme dat de Europese landen in deze tijd kenmerkt, is hier minder merkbaar en niet specifiek tegen Joden gericht. Vanzelfsprekend bestaat er in tijden van economische crisis wantrouwen tegenover buitenlanders – maar wij ervaren juist het tegenovergestelde: we kregen bijval, kochten een hotel en werden warm ontvangen door de lokale bevolking; er heerst een sfeer van samenwerking.”
Naast het gemak is de belangrijkste factor die Israëliërs ertoe aanzet naar Griekenland te kijken, de aantrekkelijke prijs van panden in vergelijking met appartementen in Israël. “De grondprijs is erg laag in Griekenland, en ook de bouwkosten liggen relatief laag ten opzichte van Israël”, zegt hij, “terwijl je in Israël een appartement koopt voor 25.000 shekel per m², zijn er in Griekenland panden te vinden voor 3.000-4.000 shekel per m².”
Gericht op plezier
Ook advocaat Asaf Hoffman van advocatenkantoor Doron Tikotzky Tzadrabaum, gespecialiseerd in internationaal belastingrecht en begeleider van Israëliërs bij de aankoop en investering in buitenlands vastgoed, ziet een toenemende interesse van Israëliërs specifiek in vastgoed in Griekenland. Volgens Hoffman zijn de meeste Israëlische kopers die hij begeleidt bij transacties in Griekenland vermogende personen, die meer gericht zijn op plezier dan op investeringsactiviteiten.
“De meesten kopen relatief goedkope grond op de eilanden om een kleine villa of zomerhuis te bouwen”, merkt hij op, “het gaat niet om mensen die hun hele leven naar Griekenland verplaatsen, maar meer om de aankoop van grond bij de zee voor vakantiehuizen voor de zomerperiode. Mensen die zo’n aankoop doen, richten zich niet op een grote investering met het oog op een exit, maar doen dit meer vanwege recreatie en plezier, waardoor er ook minder zorgen zijn over het rendement van de investering.”
Alleen een Griekse advocaat
Advocate Gila Liber Golan van advocatenkantoor Balter Guth Aloni Partners, voorzitter van de Kamer van Koophandel Israël-Griekenland, kent de economische realiteit in Griekenland van dichtbij en grondig. In een gesprek met Ynet is zij het ermee eens dat Grieks vastgoed een kans vormt, en dat het de sector is met de minste risico’s – mits de stappen goed worden onderzocht. “Het is mogelijk als je het goed aanpakt”, verduidelijkt ze, “je kunt niet zomaar naar een vreemd land komen en alleen opereren. De eerste regel voor economische activiteit in Griekenland is om te werken met een betrouwbare en integere lokale advocaat.”
Volgens haar “heeft Griekenland soms die valkuil van oneerlijke praktijken waarvoor men moet oppassen. Er is zware en omslachtige bureaucratie, en er is vaardigheid en kennis nodig om de eigendomsakten van een pand te kunnen lezen. Alleen met de hulp van een lokale advocaat kun je het goed aanpakken – er zijn grote, zware boeken die men moet kunnen lezen, en niet iedereen kan dat. Als je het goed doet, is het proces uiteindelijk niet erg ingewikkeld; het is niet onmogelijk, maar je moet met een fijne zeef werken.”
Ook advocate Liber Golan ziet een stijgende trend in de interesse van Israëliërs in Grieks vastgoed. Ze verklaart de aantrekkelijkheid door de prijsdaling en het feit dat de Grieken hebben besloten de bureaucratie in de vastgoedsector enigszins te versoepelen, en wijst er bovendien op dat dit de sector is die niet is getroffen door belastingverhogingen van de overheid. “Griekenland heeft iets te bieden en er is een goede optie in vastgoed”, merkt ze op, “de Grieken hebben niet gehaast de prijzen verlaagd – maar de realiteit dwong hen om deze met 15-20% te verlagen.”
In een breder perspectief op Griekenland geeft Liber Golan een kijkje in het werkelijke economische beeld van het land. Ze geeft toe dat de economische realiteit daar momenteel niet goed is, en hoewel Griekenland wat minder in het nieuws is, is er geen rust. “Er zijn nogal wat projecten vastgelopen omdat er geen geld is, er geen mogelijkheid is om salarissen te betalen en bedrijven in grote financiële nood zijn geraakt”, beschrijft ze.
Volgens haar “kun je bij projecten niet op de banken vertrouwen, omdat er geen begeleidende bank is. Burgers hebben nog steeds de beperking van een maximale contante opname van 420 euro per week; en bovendien lijden de Grieken onder de btw-verhoging naar 23%. Ook de werkloosheid in het land drukt zwaar en stijgt tot boven de 25% – de waarheid is dat er een sterke sfeer van wanhoop heerst.”
Liber Golan onthult ook de moeilijkheden waarmee zij te maken heeft in haar activiteiten als voorzitter van de Kamer van Koophandel Israël-Griekenland. “De laatste tijd heb ik geprobeerd congressen te organiseren en experts uit Griekenland te laten komen om het zakelijke potentieel te presenteren. De reacties van de Israëlische organisaties die ik benader, zijn dat dit niet het juiste moment is – ‘wacht maar’. Mensen zijn bang voor zaken doen in Griekenland. Om in Griekenland te investeren moet je met geld van thuis komen, omdat er geen begeleidende bank is. Wij als Kamer van Koophandel kunnen deze realiteit niet veranderen”, onthult ze.
Toch benadrukt ze dat Griekenland “nog niet dood is” en dat er mensen zijn die zaken willen doen. Op dit moment opent Liber Golan de poorten van de handelskamer opnieuw en werft ze nieuwe leden met zakelijke affiniteit met Griekenland. “Men moet bedenken dat toerisme een bolwerk is, en niemand zal Griekenland zijn schoonheid afnemen. Het land heeft zakelijk potentieel, maar op dit moment moet men wachten tot het bestuurlijke systeem stabiliseert – de huidige realiteit is niet goed”, stelt ze.
Extreme panden
Maar als u dacht dat de Israëliërs het bij gewone panden laten – dan heeft u het mis. Recentelijk heeft de Griekse regering, tegen de achtergrond van de economische situatie, ook niet weinig eilanden te koop aangeboden aan buitenlandse investeerders. Onder de Israëliërs die met enthousiasme de scherpe prijsdaling van Griekse panden volgen, zijn er ook die verder kijken, naar de aankoop van een eiland in Griekenland. Vermogende Israëliërs benaderen via advocaten de Griekse bedrijven en zoeken hun weg naar het sluiten van een grote deal voor de aankoop van eilanden, met als doel toeristische attracties op het eiland te ontwikkelen, of een eiland te kopen, te wachten tot de waarde stijgt en het dan met winst te verkopen.
De prijzen van de eilanden in Griekenland variëren tussen 7 miljoen euro en 50 miljoen euro. In een gesprek met Ynet vertelt Sivan Zamir, die zich bezighoudt met de promotie en marketing van toeristische projecten in Griekenland, dat er Israëlische koopgroepen zijn die interesse tonen in de aankoop van eilanden tegen prijzen tussen 7-13 miljoen euro. “Ik ken behoorlijk wat van zulke koopgroepen, maar in de laatste fase zie je het nog niet daadwerkelijk gebeuren”, zegt hij.
Volgens hem “hebben 4 koopgroepen mij via advocaten benaderd, en onlangs kreeg ik bericht dat het proces is stukgelopen vanwege bureaucratie en omdat de Israëliërs sterk aandringen bij de Grieken op prijsverlaging. De Israëliërs proberen prijzen door te drukken die voor de Grieken niet acceptabel zijn, waardoor de deal afspringt. Er zijn nog twee koopgroepen die onderhandelen.”
Zamir, die de aanvragen aan de Griekse bedrijven heeft doorgegeven, merkt op dat de meeste eilanden die Griekenland te koop aanbiedt geen infrastructuur hebben, en de investeringskosten voor de ontwikkeling ervan de prijs van het eiland zelf benaderen of zelfs overstijgen. Volgens hem zal de interesse van Israëliërs in Grieks vastgoed toenemen, omdat Griekenland er erg goedkoop uitziet. “Ik raad aan te richten op eilanden die toeristisch halfontwikkeld zijn, met een luchthaven die in de toekomst internationaal kan worden (zoals het eiland Paros, dat ontwikkeld is voor internationaal toerisme).”
Daarnaast merkt Zamir op dat er in Griekenland een plan in de la ligt om de toeristische cruises te verplaatsen naar een andere haven ten zuiden van Athene, wat naar verwachting de eilanden in dat gebied aantrekkelijker zal maken en de vastgoedwaarde ervan zal doen stijgen. “De waarde van de panden kan verdubbelen zodra er luchthavens worden geopend”, besluit hij.
